Полномочия в сфере земельных отношений при организации капитального строительства

Автор: Лисица В.Н

Лисица В.Н., заведующий кафедрой правоведения экономического факультета Новосибирского государственного университета, старший научный сотрудник сектора гражданского права и процесса Института философии и права СО РАН, кандидат юридических наук, доцент

Осуществление земельной реформы и реформы местного самоуправления в Российской Федерации привело к закреплению земельных участков за уровнями публичной власти и изменению полномочий органов местного самоуправления различных видов в сфере земельных отношений. Вступили в силу федеральные законы и подзаконные нормативно-правовые акты, направленные на упорядочение и систематизацию земельного законодательства, укрепление частной собственности на землю, упрощение процедуры регистрации гражданами прав на земельные участки.

С целью развития федерального земельного законодательства во всех субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях приняты региональные и муниципальные правовые акты, содержащие нормы земельного права, в соответствии с установленным разграничением полномочий. Вместе с тем развитие рынка земли, ипотечного кредитования, промышленного и жилищного строительства (включая индивидуальное), рост инвестиционной привлекательности в муниципальных образованиях существенно сдерживаются недостатками и пробелами в земельном законодательстве. Рассмотрим их более подробно.

Во-первых, не завершено в полной мере разграничение права государственной собственности на землю. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 1 к муниципальной собственности поселений, городских округов и муниципальных районов относится лишь ограниченный круг земельных участков, а именно:

— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

— земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

— иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

В то же время большая часть земель поселений занята зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности, либо предоставлена федеральным органам государственной власти, их территориальным органам, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям. Поэтому поступить подобные земельные участки в муниципальную собственность не смогут, хотя они должны быть переданы в муниципальную собственность поселений — на тот уровень власти, который сможет более эффективно и рационально распорядиться данными земельными участками в интересах проживающего населения в соответствии с предусмотренными вопросами местного значения, в том числе и для организации капитального строительства.

Во-вторых, органы местного самоуправления поселений не обладают правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся в границах соответствующих поселений. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на это уполномочены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Исключение составляют поселения, являющиеся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, а также субъекты Российской Федерации — города федерального значения Москва и Санкт-Петербург. В первом случае распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а во втором случае — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

В результате правила землепользования и застройки поселений, которые призваны определить виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства , предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и другие вопросы землепользования и застройки, в силу пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 2 и пункта 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации 3 утверждаются органами местного самоуправления поселения, а распоряжение земельными участками — органами местного самоуправления муниципального района. Хотя логично предположить, что все это должны осуществлять органы местного самоуправления одного муниципального образования — поселения.

В-третьих, существуют сложности в изъятии для муниципальных нужд земельных участков и их оформлении в муниципальную собственность. На первый взгляд органы местного самоуправления обладают соответствующим полномочием, поскольку изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд отнесено к вопросам местного значения (пункт 20 части 1 статьи 14, пункт 15 части 1 статьи 15, пункт 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Однако пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации 4 предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;

— объектов использования атомной энергии;

— объектов обороны и безопасности;

— объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

— объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

— объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Другими словами, необходимо указание в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации на тот или иной случай изъятия. К примеру, статьи 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержат нормы о развитии застроенных территорий, которые предусматривают в данном случае обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Следует также указать на неопределенность многих положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации о порядке изъятия земельных участков. Они неоправданно содержат отсылки друг к другу. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Гражданского кодекса Российской Федерации 5 , посвященной порядку изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. В свою очередь, статья 44 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В-четвертых, положения Земельного кодекса Российской Федерации в части предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства без аукциона и на безвозмездной основе являются противоречивыми. С одной стороны, пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом данные исключения не касаются предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. При этом в двухнедельный срок со дня получения данного заявления исполнительный орган власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования. В последнем случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, орган власти принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину.

Противоречия существуют и в отношении возможности бесплатного выделения земельных участков для индивидуального жилищного строительства. С одной стороны, пункт 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. С другой — пункт 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность, аренду или безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 30 предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев предъявления заключенного договора о развитии застроенной территории, что всегда предполагает возмездный характер сделки.

В-пятых, не урегулированы в должной мере вопросы юридической судьбы невостребованных земельных долей на земли сельскохозяйственного назначения. Их появление связано с введением частной собственности на землю в нашей стране. Закон РСФСР от 23.11.1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» 6 предусмотрел возможность передачи гражданам в собственность земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства (статья 4). При этом земельные участки в то время могли передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность (статья 5). Положения о коллективной совместной и коллективно-долевой собственности на земельные участки содержались в статьях 8 и 9 Земельного кодекса РСФСР 7 1991 г. Право собственности на землю удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов (статья 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.). Форма свидетельства на право собственности на землю была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» 8 .

В 2007 году был принят Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 9 , который возложил осуществление функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на федеральный орган исполнительной власти (в настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии 10 ). В соответствии со статьей 6 данного законодательного акта права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными. Вместе с тем государственная регистрация такого права требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие указанного федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом государственная регистрация такого возникшего права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

С начала проведения земельной реформы прошло много времени. Состав участников общей собственности на землю изменился вследствие заключения сделок с земельными долями или смерти граждан и, как следствие, перехода этих долей к другим лицам — наследникам. При этом надлежащее оформление прав не проводилось. Свидетельства о праве собственности у граждан и записи в поземельных книгах у местных администраций зачастую оказались потерянными. Кроме того, собственники могли сменить и свое место жительства и, соответственно, прекратить какое-либо использование земельного участка.

Читайте так же:  Как решиться на развод с мужем тираном

В результате в настоящее время установить, кто же в действительности является участником права общей собственности на пустующие неиспользуемые земли, является довольно сложным. Как следствие, и предъявить иск об изъятии того или иного земельного участка (его долей) в муниципальную собственность на основании статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется затруднительным.

Федеральное законодательство не до конца решает и вопросы прекращения права частной собственности на земельный участок при отсутствии собственников. Согласно пункту 5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 11 земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения права собственности на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок на основании решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок. Однако основания прекращения права собственности исчерпывающим образом указаны в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, среди которых отсутствует такое основание, как нераспоряжение земельной долей в течение трех и более лет. Такое основание приобретения права собственности отличается от изъятия земельного участка, предполагающего уплату выкупной цены. Кроме того, не определены правовые последствия публикации сообщения о невостребованных долях в средствах массовой информации, в том случае если граждане не согласны с включением их в список собственников невостребованных долей.

Наконец, в местных бюджетах отсутствуют средства, достаточные для решения всех вопросов местного значения, в том числе и для подготовки документов территориального планирования (генеральных планов поселений и схем территориального развития муниципальных районов) и оформления прав на земельные участки и иное недвижимое имущество муниципальных образований. Собственные доходы муниципальных образований составляют незначительную долю в структуре доходов, где 50–60, а иногда 80% приходится на безвозмездные перечисления из вышестоящих бюджетов. Кроме того, сами местные налоги (земельный налог и налог на имущество физических лиц) занимают малую долю в налоговых доходах бюджетов поселений вследствие нескольких причин. В частности, не зарегистрированы права на частные дома, земельные участки и иное недвижимое имущество граждан в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а значит, они не рассматриваются как объекты налогообложения. Существуют проблемы и со сбором этих налогов. Федеральная налоговая служба имеет свои территориальные органы только на межрайонном уровне, которые могут располагаться за десятки, сотни километров от места проживания сельских жителей.

Кроме того, в федеральном законодательстве зачастую предусмотрены льготы для отдельных категорий лиц — крупных налогоплательщиков. Так, согласно пункту 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации 12 не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

В соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации также освобождаются:

1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

2) организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

3) религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

4) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25%, — в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, — в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

5) организации народных художественных промыслов — в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

6) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов, — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

7) организации-резиденты особой экономической зоны — в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок.

В результате не столь большие собственные налоговые доходы местных бюджетов оказываются еще меньше.

Данные обстоятельства не способствуют вовлечению земли в гражданский оборот, не позволяют развить экономический потенциал земли как основного ресурса хозяйственной деятельности в муниципальных образованиях и требуют дальнейшего совершенствования действующего законодательства. Для решения обозначенных проблем, с нашей точки зрения, необходимо:

1. В Земельном кодексе Российской Федерации:

— установить особый порядок предоставления земельных участков для малоэтажного индивидуального жилищного строительства без проведения торгов для отдельных категорий граждан (при запрете перепродажи таких участков в течение 10–15 лет), а также установить законодательные ограничения спекуляции земельными участками, приобретенными на аукционах (статья 30.1);

— установить, что земельные участки, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» 13 и которые не соответствуют основаниям их отнесения к федеральной собственности, подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность поселений (пункт 5 статьи 3.1);

— определить критерии ненадлежащего использования и неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением.

2. В Федеральном законе от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса Российского Федерации»:

— отнести распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к ведению органов местного самоуправления поселений и городских округов (пункт 10 статьи 3);

— предусмотреть, что при разграничении государственной собственности на землю к муниципальной собственности поселений относятся все земли в границах населенных пунктов, не занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности других муниципальных образований, и не предоставленные органам государственной власти и органам местного самоуправления, казенным предприятиям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям (пункт 3 статьи 3.1).

3. В Федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

— сократить с трех до двух лет срок возникновения права на принудительное изъятие земельного участка у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в целях сохранения природных свойств земельного участка (пункт 3 статьи 6);

— установить шестимесячный срок с момента опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, в течение которого собственники невостребованных земельных долей вправе заявить о своих правах на земельные участки или отказаться от права собственности на них (пункт 5 статьи 13);

— предусмотреть прекращение права собственности лиц на невостребованные земельные доли при отказе от права собственности на них или в случае, если они не заявят в уполномоченный орган о своих правах на земельную долю в течение шести месяцев с момента публикации сообщения в средствах массовой информации (пункт 5 статьи 13);

— установить ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающее возможность продажи земель только по истечении определенного законом срока с момента их покупки.

4. В Гражданском кодексе Российской Федерации:

— предусмотреть возможность прекращения права собственности на невостребованные земельные доли по основаниям и в порядке, установленном земельным законодательством (статья 235);

— сократить с трех до двух лет срок возникновения права на принудительное изъятие земельного участка у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в целях сохранения природных свойств земельного участка (статья 284);

— предусмотреть переход выморочного имущества в виде расположенного на территории поселения земельного участка (земельных долей) в порядке наследования по закону в собственность поселения (пункт 2 статьи 1151).

5. В Налоговом кодексе Российской Федерации сократить число организаций, имеющих право на налоговые льготы по уплате земельного налога, либо предусмотреть средства в федеральном бюджете на компенсацию «выпадающих» налоговых доходов местных бюджетов (пункт 2 статьи 389, статья 395).

6. Президенту Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации утвердить перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать земельными участками на праве собственности.

7. Правительству Российской Федерации:

— при формировании федерального бюджета, начиная с 2010 года, предусмотреть выделение бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на софинансирование расходов региональных и местных бюджетов по описанию границ муниципальных образований в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, разработке документов территориального планирования, а также по учету, инвентаризации, оформлению прав на земельные участки граждан и муниципальное имущество с целью увеличения доходных источников местных бюджетов;

— принять нормативные акты, обеспечивающие совершенствование методики кадастровой оценки земельных участков, инвентаризацию и межевание земельных участков, находящихся в долевой собственности, а также проведение работ по закреплению бесхозяйных земель в пользование или собственность;

— обеспечить доступность для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления федеральных информационных ресурсов, содержащих базовые пространственные данные, необходимые для формирования границ земельных участков;

— в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3.04.2008 г. № 234 «Об обеспечении жилищного и нового строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» 14 снять запреты на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, для жилищного строительства.

9. Органам местного самоуправления:

Читайте так же:  Восьмой арбитражный суд омской области

— активизировать разработку документов территориального планирования муниципальных образований и принятие правил землепользования и застройки;

— широко использовать публичные слушания, собрания, конференции, опросы граждан и другие формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления при решении вопросов землепользования и застройки, особенно при наличии конфликтных ситуаций;

— упорядочить работу по предоставлению земельных участков для строительства и в иных целях;

— совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации направить усилия на создание условий для формирования собственников земельных участков, способствовать развитию конкуренции на рынке землеустроительных работ, оптимизации затрат на проведение работ по межеванию и техническому описанию земельных участков, подготовке документации, необходимой для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав;

— обеспечить осуществление контроля над эффективным использованием земельных участков арендаторами и собственниками, а также над соблюдением сроков освоения земельных участков;

— провести анализ предоставленных льгот по земельному налогу и арендной плате за земельные участки и их оптимизацию в целях повышения эффективности распоряжения земельными участками.

Свидетельства о праве собственности у граждан и записи в поземельных книгах у местных администраций зачастую оказываются потерянными

1 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4148.

2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 40. Ст. 3822.

3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 16.

4 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.

5 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

6 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

7 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

8 Российская газета. 1993. 29 октября.

9 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

10 В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 52. Ст. 6366) Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Тем не менее пока на местах не удалось обеспечить реализацию принципа «одного окна» в работе нового органа, который облегчил бы гражданам и юридическим лицам проведение учета объектов недвижимого имущества и регистрации прав на них.

11 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.

12 Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 32. Ст. 3340.

13 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 30. Ст. 3060.

14 Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 14. Ст. 1424.

Органы власти, уполномоченные на предоставление земельных участков

Решение о предоставлении земли гражданам принимают разные государственные органы.

В юридической литературе, которая разрабатывается выдающимися практикующими юристами, разграничиваются два понятия как самостоятельные: предоставление и изъятие земельных участков у граждан.

При этом осуществлять подобные действия с недвижимым имуществом, которым и являются земельные участки, могут только уполномоченные на то органы исполнительной власти.

Разграничение компетенции органов власти и органов местного самоуправления в данном вопросе зафиксировано в ст. 39.2 ЗК РФ.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков

Распоряжение земельными участками на территории Российской Федерации, в том числе предоставление их в собственность граждан, могут осуществлять только органы, уполномоченные на подобную деятельность законом.

Так как действующий в России Земельный кодекс подразумевает существование несколько основных типов недвижимого имущества, причисляемые к категории «государственная собственность», к которой относятся и земельные участки, то и решения о предоставлении земли гражданам могут принимать разные госорганы:

  • если предоставление земельного надела происходит в границах городов федерального значения, таких как Москва или Санкт-Петербург, то принимать решение могут органы исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации;
  • если распределение территориальных наделов происходит в рамках административных центров (столиц) российских регионов, то подобные полномочия принадлежат госорганам муниципалитетов выделенных поселений;
  • в иных случаях, которые не входят в перечисленные выше категории, распоряжение земельными участками будет осуществляться органами муниципальных образований или городских округов, если иные условия не прописаны в российском законодательстве.
  • Предоставление участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления

    Компетенция органов местного самоуправления закрепляется ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». В частности, современное законодательство (нормативные акты муниципалитетов) подразумевает, что предоставление участка, который числится как муниципальная собственность, также осуществляется органами местного самоуправления.

    При этом исполнительные органы муниципальных образований могут устанавливать определенные требования, только при соблюдении которых недвижимое имущество может быть предоставлено гражданам Российской Федерации в собственность. Но эти основания не должны вступать в резонанс с нормами земельного законодательства.

    Что касается компетенции госорганов исполнительной власти, то подобные институты наделяются исключительным правом распоряжения землей, которые причисляются к категории «федеральная собственность».

    В частности, функции органов государственной власти подразумевают установление порядка резервирования, изъятия и предоставления земель различным категориям граждан на территории Российской Федерации.

    Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка

    Предоставление земельных участков гражданам может происходить для различных целей. В частности:

  • под жилую или коммерческую застройку;
  • под личное подсобное хозяйство;
  • для обеспечения сельскохозяйственных нужд;
  • под садоводческие или огороднические наделы;
  • под фермерское хозяйство.
  • В большинстве случаев граждане Российской Федерации желают приобрести землю в собственность для строительства на ее территории какого-либо здания. Если обратиться к нормам Земельного кодекса РФ, то компетенция органов местного самоуправления обозначена здесь фрагментарно.

    Другое дело Градостроительный кодекс Российской Федерации, который закрепляет нормы предоставления земельных участков под застройку.

    Чтобы получить в собственность тот или иной участок земли, физическое или юридическое лицо должно обратиться в орган местной или федеральной исполнительной власти с заявлением, в котором указывается необходимый объект, а также причины и обоснования подобного выбора.

    После того как все документы будут получены исполнительным органом власти Российской Федерации, уполномоченные лица должны принять решение удовлетворить заявление на приобретение участка в частную собственность или отказать в предоставлении надела.

    Заверенная копия решения исполнительных органов власти на местном или федеральном уровне должна быть направлена заявителю в течение 7 дней, после того как оно будет принято.

    Постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка

    Компетенция органов местного самоуправления на территории Российской Федерации подразумевает принятие решения о предоставлении в частную собственность земельных участков на основе договоров купли-продажи или договора аренды.

    После того как органы исполнительной власти, осуществляющие полномочия в соответствии с российским законодательством, примут решение о выделе земельного надела, должно быть составлено постановление.

    Понятие «постановление» трактуется в различных юридических трудах.

    В общем смысле понятие «постановление» являет собой один из видов распорядительных документов, которые издаются органами высшей власти.

    Данный документ заполняется в соответствии с действующими на территории Российской Федерации законами. При этом постановление о предоставлении земли в собственность должно содержать типовые реквизиты, в частности:

  • дату его принятия;
  • наименование органа исполнительной власти, который составил данный документ;
  • цель, которую предусматривали гражданин или юридическое лицо при подаче документов в органы, осуществляющие законодательную процедуру предоставления земель;
  • официальные подписи руководителей органов исполнительной власти;
  • дополнительные сведения, регламентированные законом.
  • Кроме того, постановление должно содержать сведения о том, на каком основании органы, осуществляющие функцию распоряжения земельными наделами, предоставляют участки заявителям. В данном случае должно фигурировать понятие «на праве бесплатного использования» или «за определенную плату».

    Отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка

    Отказ в предоставлении земельного участка может быть получен:

  • если земельный надел находится на территориях, которые не подлежат передаче в собственность;
  • если заявление от гражданина было предоставлено в орган, который не имеет полномочий на предоставление недвижимого имущества, в том числе и земельного участка;
  • если заявление от физического или юридического лица содержит недостоверные данные, которые мешают объективному принятию решения органами исполнительной власти;
  • если заявитель не предоставил полный пакет документов;
  • если заявитель совершил подачу заявки по истечению срока. В этом случае идет речь о распоряжении земельными наделами в процессах торгов и аукционов.
  • если фигурирует понятие несоответствующего использования надела, целевое предназначение которого определяется правоустанавливающими документами.

Обжалование отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка

Юридическая наука предусматривает и обжалование отказа уполномоченного органа. Эта дефиниция фигурирует в современном законодательстве, как земельном, так и гражданском, гражданско-процессуальном, административном, уголовном и др.

Понятие «обжалование» в общем смысле представляет собой способ защиты интересов и прав граждан, которые закрепляются Конституцией РФ. В частности, физические и юридические лица имеют законное право обратиться в судебную инстанцию, чтобы обжаловать постановление органов государственной или местной власти об отказе в предоставлении земельного участка.

Дела об отказе предоставления земельного надела уполномоченными органами занимают весомое место в судебной практике.

Это связано с тем, что многие граждане решаются воспользоваться своим законным правом отстаивания собственных интересов, так как зачастую органы превышают допустимые пределы своих полномочий. Подобное право регламентируется ст. 25 ГПК РФ, а также иными законодательными актами.

При возникновении подобных дел суд принимает во внимание всю доказательную базу, которая предоставляется как истцом, так и ответчиком. Вынесение решения по обжалованию постановления органов местного самоуправления или органов государственной власти осуществляется в строгом соответствии с буквой закона и принципом справедливости.

Полномочия поселений по предоставлению земельных участков

от 23 декабря 2019 года № 197-З

О перераспределении отдельных полномочий между

органами местного самоуправления муниципальных

образований Нижегородской области и органами

государственной власти Нижегородской области

Принят Законодательным Собранием

18 декабря 2019 года

Настоящий Закон в соответствии с пунктом 6-1 статьи 26-3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и частью 1-2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» перераспределяет отдельные полномочия городских, сельских поселений, муниципальных районов, городских округов Нижегородской области между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области.

1. Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления городских поселений Нижегородской области, за исключением городских поселений, входящих в состав Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области (далее — городские поселения): (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

1) утверждение генеральных планов городских поселений, утверждение изменений в генеральные планы городских поселений, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

пункты 2-7 (Утратили силу — Закон Нижегородской области от 28.12.2019 № 180-З)

8) (Утратил силу — Закон Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З)

2. Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления сельских поселений Нижегородской области , за исключением городских поселений, входящих в состав Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области (далее — сельские поселения): (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

1) утверждение генеральных планов сельских поселений, утверждение изменений в генеральные планы сельских поселений, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

пункты 2-4; (Утратили силу — Закон Нижегородской области от 28.12.2019 № 180-З)

5) (Утратил силу — Закон Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З)

3. Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов Нижегородской области , за исключением Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области (далее — муниципальный район): (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

1) утверждение схем территориального планирования муниципальных районов, утверждение изменений в схемы территориального планирования муниципальных районов;

Читайте так же:  Иные полномочия правительства рф

2) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территории двух и более поселений в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух и более поселений в границах муниципального района;

3) (Утратил силу — Закон Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З) .

4. Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления городских округов Нижегородской области , за исключением городского округа город Нижний Новгород, городского округа город Дзержинск Нижегородской области (далее — городские округа): (В редакции Закона Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З; от 28.12.2019 № 180-З; от 26.12.2017 № 190-З)

1) утверждение генеральных планов городских округов, утверждение изменений в генеральные планы городских округов, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

пункты 2-9; (Утратили силу — Закон Нижегородской области от 28.12.2019 № 180-З)

10) утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на кадастровом плане соответствующей территории, за исключением случаев утверждения схемы расположения земельного участка или земельных участков:

а) предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, размещения индивидуальных гаражей; (В редакции Закона Нижегородской области от 06.04.2017 № 27-З)

б) предоставляемых гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; (В редакции Закона Нижегородской области от 06.04.2017 № 27-З)

в) предоставляемых гражданам для размещения зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, содержания и разведения сельскохозяйственных животных, а также обеспечения сельскохозяйственного производства, включая размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники;

д) под существующими объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности гражданам или юридическим лицам и расположенными на земельных участках, используемых в целях, указанных в подпунктах «а» -» в» настоящего пункта;

(Пункт 10 в редакции Закона Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З)

11) (Утратил силу — Закон Нижегородской области от 07.04.2019 № 54-З)

4-1. ( Исключена — Закон Нижегородской области от 28.12.2019 № 180-З)

5. Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области:

1) перевод земель, находящихся в частной собственности, или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;

2) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена:

а) на территории городского округа город Нижний Новгород, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, под индивидуальными гаражами и гаражными кооперативами, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для размещения зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, содержания и разведения сельскохозяйственных животных, обеспечения сельскохозяйственного производства, включая размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, а также предоставления земельных участков, образованных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор; (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

б) на территории иных муниципальных образований в целях строительства зданий, сооружений, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, размещения индивидуальных гаражей, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для размещения зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, содержания и разведения сельскохозяйственных животных, а также обеспечения сельскохозяйственного производства, включая размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники.

(Пункт 2 в редакции Закона Нижегородской области от 06.04.2017 № 27-З)

В целях обеспечения единых подходов и стандартов при осуществлении градостроительной деятельности, создания комфортной среды и благоприятных условий жизнедеятельности граждан, развития инвестиционно-промышленного потенциала Нижегородской агломерации, объединяющей территории городского округа город Нижний Новгород и территорий граничащих с ним городского округа город Дзержинск, Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области, Правительство Нижегородской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления городского округа город Нижний Новгород, городского округа город Дзержинск, Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области, городских и сельских поселений, входящих в состав Богородского и Кстовского муниципальных районов Нижегородской области:

1) в области территориального планирования:

а) принятие решений о подготовке проектов генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений, принятие решений о подготовке предложений о внесении изменений в генеральные планы городских округов, городских и сельских поселений, в том числе по инициативе органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Нижегородской области, а также утверждение генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений, утверждение изменений в генеральные планы городских округов, городских и сельских поселений, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

б) утверждение схем территориального планирования муниципальных районов, утверждение изменений в схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) в области градостроительного зонирования:

а) принятие решений о подготовке проектов правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, принятие решений о подготовке проектов о внесении изменений в правила землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, подготовка проектов правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, подготовка проектов о внесении изменений в правила землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, а также утверждение правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, утверждение изменений в правила землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

б) принятие решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

в) принятие решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

3) в области планировки территории:

а) принятие решений о подготовке документации по планировке территории в границах городских округов, городских и сельских поселений, в том числе по инициативе органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Нижегородской области, кроме случаев, указанных в части 1-1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также утверждение документации по планировке территории в границах городских округов, городских и сельских поселений, за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний;

б) принятие решений о подготовке документации по планировке территории, кроме случаев, указанных в части 1-1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также утверждение документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований;

в) подготовка документации по планировке территории в границах городских округов, городских и сельских поселений, предусматривающей размещение объектов местного значения в границах городских округов, городских и сельских поселений, финансирование строительства, реконструкции которых осуществляется за счет средств бюджета (за исключением документации по планировке территории, обязанность по подготовке которой предусмотрена пунктом 3 части 3 статьи 46-2 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также подготовка документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, финансирование строительства, реконструкции которых осуществляется за счет средств бюджета и размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований;

г) установление порядка подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений, принимаемых в соответствии с подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, порядка принятия решения об утверждении документации по планировке территории для размещения объектов, указанных в частях 4, 4-1 и 5-5-2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

д) принятие решений о подготовке и утверждение проектов межевания территории в целях установления границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением полномочий по обеспечению подготовки таких проектов, организации и проведению публичных слушаний;

е) принятие решений о комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления, принятие решений о проведен ии ау кциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, проведение такого аукциона и заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

4) в области архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства:

а) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских округов, городских и сельских поселений (включая выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений до 1 января 2018 года), за исключением случаев выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства;

б) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территории двух и более поселений в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух и более поселений в границах муниципального района;

в) подготовка, регистрация и выдача градостроительных планов земельных участков, за исключением случаев подготовки, регистрации и выдачи градостроительных планов земельных участков для целей строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

5) в области земельных отношений — утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на кадастровом плане соответствующей территории, за исключением случаев утверждения схемы расположения земельного участка или земельных участков:

а) предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, размещения индивидуальных гаражей;

б) предоставляемых гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

г) образуемых из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства, в целях предоставления гражданам, являющимся членами данной некоммерческой организации;

д) под существующими объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности гражданам или юридическим лицам и расположенными на земельных участках, используемых в целях, указанных в подпунктах «а «- «в» настоящего пункта.

(Статья дополнена — Закон Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

Полномочия, указанные в статьях 2 и 2-1 настоящего Закона, перераспределяются на неограниченный срок. (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

1. Полномочия, указанные в статьях 2 и 2-1 настоящего Закона, осуществляются непосредственно Правительством Нижегородской области или уполномоченными им органами исполнительной власти Нижегородской области. (В редакции Закона Нижегородской области от 26.12.2017 № 190-З)

2. Законы Нижегородской области, принятые до дня вступления в силу настоящего Закона и регулирующие отношения, связанные с реализацией перераспределяемых полномочий, указанных в статье 2 настоящего Закона, применяются в части, не противоречащей настоящему Закону.

3. Муниципальные правовые акты по вопросам, связанным с реализацией полномочий, указанных в статье 2 настоящего Закона, принятые до вступления в силу настоящего Закона, действуют в части, не противоречащей правовым актам, принятым органами государственной власти Нижегородской области при осуществлении полномочий, указанных в статье 2 настоящего Закона.

Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 2019 года.