Стоит ли дарить недвижимость?

Передать недвижимость своим родственникам или знакомым не так просто, как кажется, ведь сделку еще нужно оформить максимально выгодно для всех ее участников. Помимо оформления договора купли-продажи, есть еще один наиболее часто используемый способ распоряжения своим имуществом – дарение квартиры. Особенности таких сделок изучил БН.ру.


Как лучше передать недвижимость своим детям, внукам, племянникам – частый вопрос, возникающий у многих россиян, у близких и дальних родственников, планирующих обеспечить будущее своих родных, снабдив их жильем. Однако в этом случае встает вопрос – как правильно оформить сделку, и совершить ее с наименьшими расходами, а также в кратчайшие сроки? Наиболее остро данная проблема стоит у родственников в третьем и последующих коленах (прабабушек и прадедушек, тетушек и дядюшек, троюродных братьев и сестер и т.д.) – для них государство не предусматривает льгот, существующих для более близких родственников. В данном случае есть несколько вариантов выхода из ситуации. Один из способов – оформить договор купли-продажи, указав в нем стоимость объекта до 1 млн руб., что позволит продавцу не платить подоходный налог (13%), с якобы полученного дохода от продажи квартиры. Еще один, крайне популярный вариант, – дарение квартиры. Рассмотрим его подробнее.

Дарение на бумаге
Понятие дарения присутствует в отечественном праве уже давно: встречалось оно и во времена Российской Империи, и в Советском праве. Есть такое понятие и в ныне действующем законодательстве.

В настоящее время дарение регламентируется Главой 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой отражены все вопросы, связанные с заключением, отменой и исполнением подобных договоров.

Так, статья 572 ГК РФ дает следующее понятие дарения: «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Подарить сегодня можно все, что угодно: от карандаша, до самолета. «В частности, договор дарения может быть заключен в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры, долей в праве общей долевой собственности на квартиру, земельных участков и т.д.», — перечисляет Юлия Севостьянова, юрисконсульт агентства «Александр Недвижимость».

Причем договор дарения на какие-то незначительные предметы (как правило, бытового обихода) может быть заключен и в устной форме! Этим объясняется крайняя оперативность подобных сделок.

Однако в случае дарения недвижимого имущества закон предусматривает особые требования к форме заключения сделок. «Такой договор заключается только в письменной форме, — рассказывает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр». — А вот заверять ли такой договор у нотариуса – решать дарителю. Однако даже если договор дарения недвижимости заключен в простой письменной (а не в нотариальной) форме, он в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью. Данное требование находится в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом, в самом договоре дарения владелец недвижимости, желающий передать ее другому лицу, может указать, когда данный договор должен быть исполнен. Например, договор дарение может быть исполнен при его заключении или содержать обязательство передать объект в будущем.

Правовые тонкости
У договора дарения есть и другие особенности. В частности, он так же, как договор купли-продажи, может быть признан недействительным. В данном случае будет применена реституция — то есть возврат сторонам переданного по договору имущества. В случае с договором дарения квартиры дарителю будет возвращен объект недвижимости, а одаряемый останется ни с чем.

Однако, указывают эксперты, на практике дарение практически невозможно отменить. Для этого должны существовать весьма веские основания (закон к их числу относит покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, умышленное причинение дарителю телесных повреждений, естественно, с целью вынудить его подарить свое имущество).

Так же законодатель предусмотрел и право дарителя отменить дарение в нескольких случаях. Обычно это становится возможным при недобросовестном обращении одаряемого с подаренной ему вещью, либо если даритель пережил одаряемого (однако это должно быть предусмотрено в договоре дарения, иначе вернуть имущество не удастся).

«Следует обратить особое внимание еще на один момент, — отмечает Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства, — Договор дарения считается заключенным только с даты его государственной регистрации. Это правило едино и не зависит от выбранной формы сделки (простой письменной или нотариальной). В любом случае не зарегистрированный договор дарения означает, что он еще не заключен. Еще одной особенностью договора дарения является то, что имущество, полученное по этой сделке, не поступает в совместную собственность супругов, а остается в собственности одаряемого».

Ну и наконец, не каждую недвижимость можно подарить. Например, в случае наличия у потенциального дарителя встречного обязательства на квартиру (допустим, она находится в залоге у банка как обеспечение по ипотечному кредиту) такое жилье не может быть подарено третьему лицу без согласия кредитора. Кроме того, ничтожным признается договор или обещание подарить всё своё имущество или вещь, не имеющую конкретизации для идентификации. Нельзя также обещать подарить квартиру или любую другую вещь после своей смерти. Подобные договора регламентируются иными нормами Гражданского кодекса, в частности, относятся к отрасли наследственного права.

«Также закон устанавливает ограничения и по субъективному составу дарителей, — добавляет Валерия Карпова, — В частности, запрещено дарение опекунами от имени недееспособных граждан и (или) малолетних детей, работниками социальных учреждений от имени подопечных, государственными служащими и коммерческими организациями».

Налог на подарки
Не менее существенным в данном случае становится и вопрос налогообложения, ведь у того, кому подарили жилье, возникает доход, с которого нужно уплатить «мзду» государству, а также еще одна обязанность – платить налог на имущество, которым гражданин теперь будет владеть.

«Доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации. — объясняет Андрей Заболотный, руководитель группы налогового консультирования Института проблем предпринимательства, — В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, за исключением случаев, установленных соответствующими статьями НК РФ».

В частности, в соответствии с пунктом 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев.

То есть, платить подоходный налог с подарков придется только в том случае, если вам подарили жилье, автомобиль (либо другое транспортное средство – самолет, катер, грузовик), а также ценные бумаги.

«Однако тот же пункт 18.1. статьи 217 Налогового кодекса РФ содержит исключение из общего правила, — продолжает Андрей Заболотный, — В нем говориться о том, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. К близким родственникам закон в настоящий момент причисляет супругов, родителей и детей, в том числе усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющим общих отца или мать) братьев и сестер».

Таким образом, дарение недвижимого имущества между близкими родственниками по закону не образует дохода, с которого уплачиваться налог на доходы физических лиц. Если же договор дарения заключен между лицами, не являющимися близкими родственниками, одаряемый обязан заплатить налог на доходы физических лиц.

«В зависимости от того, является ли одаряемый резидентом Российской Федерации, ставка налога на доходы физических лиц может различаться: для резидентов она составляет 13%, а для нерезидентов 30%. — объясняет Юлия Севостьянова. — Причем для определения, является ли гражданин резидентом Российской Федерации имеет значение не наличие гражданства нашей страны, а длительность пребывания гражданина на территории того или иного государства. В частности, для признания гражданина резидентом Российской Федерации необходимо, чтобы он пребывал на территории нашей страны не менее 183 дней».

Обязанность оплатить налог возникает в момент получения дара — объекта недвижимого имущества.

В разном свете
Из перечисленного выше видно, что у договора дарения есть как свои плюсы, так и минусы. «Договор дарения удобен, в первую очередь, для близких родственников, так как подарки налогом в этом случае не облагаются, — считает Ирина Романова, директор загородного представительства агентства недвижимости «Итака». — Кроме того, такой договор выгодно заключать при продаже доли объекта, когда необходимо получить отказ от преимущественного права покупки других дольщиков, а сделать это в силу тех или иных причин невозможно. При дарении доли такой отказ получать не требуется. Минусы такой сделки также очевидны. Если, к примеру, собственник одной из комнат в многокомнатной квартире вдруг ни с того ни с сего подарил ее прохожему, соседи вправе обжаловать такую сделку в суде, и велика вероятность признания ее ничтожной».

Кроме того, для близких родственников дарение будет и экономически более выгодным способом передачи недвижимости, так как получателю в данном случае не придется уплачивать НДФЛ в размере 13% от стоимости полученного объекта.

«Таким образом, — указывает Ирина Мошнякова, — граждане указанной категории будут нести только расходы, связанные с подготовкой документов и государственной регистрацией самой сделки: расходы на подготовку кадастрового паспорта на недвижимость, государственные пошлины, расходы на услуги нотариуса (если примите решение заключать договор в нотариально удостоверенной форме), а также расходы на подготовку нотариальных копий документов».

Поэтому, в целом, эксперты рекомендуют заключать договор дарения лишь между близкими родственниками, причем когда даритель и одаряемый проживают совместно, тесно общаются и имеют доверительные отношения. В этом случае данная форма передачи недвижимости будет оптимальной и наименее хлопотной для всех участников сделки.

Чем опасен договор дарения квартиры

И как можно уменьшить риски по этой сделке

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Читайте так же:  Договор о техническом обслуживании ккм

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

При банкротстве застройщика банк сдерет с покупателей три шкуры за воздух

После 20 лет бездействия власть озаботилась решением жилищной проблемы

Власть играет с россиянами в такие игры, после которых доверие уже не вернуть

Квартира в подарок: как аннулировать договор дарения недвижимости?

Автор: Юлия Сорокина

Юлия Сорокина , адвокат

Российским законодательством предусматривается, что прекратить сделку дарения можно либо путем признания договора дарения недействительным, либо если будет проведена отмена договора дарения в судебном порядке.

В данной статье мы рассмотрим существующие возможности признания недействительности дарения, отмены договора дарения в судебном порядке и проанализируем сложившуюся годами судебную практику.

Отношения и основания, по которым возможна отмена дарения, регулирует Гражданский кодекс РФ, а именно ст. 578 и ее основные положения, такие как:

  1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
  2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу ее безвозмездной утраты.
  3. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Расторжение дарения по одному из вышеуказанных оснований возможно, если вы обратитесь в суд с соответствующим иском, однако на практике это осуществить не так просто. Заявителю очень важно отличать средства и способы доказывания правоты по каждому основанию.

— Пункт 1 ст. 578 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень вариантов недостойного поведения одаренного лица, которые позволяют поставить вопрос об отмене дарения. К ним относятся: лишение жизни дарителя, причинение ему любых телесных повреждений (вне зависимости от степени их тяжести) и покушение на жизнь дарителя или его близких.

Покушение может проявиться либо в виде причинения физического вреда (в судебной практике по уголовным делам принято считать опасным для жизни тяжкий и средней тяжести вред здоровью — ст. ст. 30 и 105, 111, 112, 115, 116 УК РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ), либо в организации посягательства. Действия, позволяющие дарителю отменить дарение, должны быть совершены одаряемым умышленно.

Преступление признается совершенным с прямым умыслом, если лицо осознавало общественную опасность своих действий (бездействия), предвидело возможность или неизбежность наступления общественно опасных последствий и желало их наступления.

Например, одаряемый пытается отравить дарителя, подсыпав ему яд в пищу. Однако по причине длительного хранения яд потерял свои свойства, и смерть дарителя не наступила.

Преступление признается совершенным с косвенным умыслом, если лицо осознавало общественную опасность своих действий (бездействия), предвидело возможность наступления общественно опасных последствий, не желало, но сознательно допускало эти последствия либо относилось к ним безразлично.

Таким образом, под эти действия не подпадают неосторожные действия, а также действия лиц, лишенных на момент их совершения гражданской дееспособности, — малолетних в возрасте до 14 лет и лиц, признанных недееспособными.

ГК РФ не устанавливает в качестве условия отмены дарения уголовно-судебную преюдицию, однако факт совершения одаряемым покушения на жизнь дарителя или кого-либо из его родственников должен быть подтвержден либо вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, либо судебным решением, вынесенным в порядке гражданского судопроизводства.

Так, определением Санкт-Петербургского городского суда от 17 августа 2010 года № 33-11269 вступивший в законную силу приговор мирового судьи, которым одаряемый признан виновным в совершении преступления (нанесения телесных повреждений) в отношении близкого родственника дарителя, в соответствии с положениями ст. 578 ГК РФ служит основанием для отмены договора дарения жилого помещения.

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, К. Т. и К. И. состояли в зарегистрированном браке с 16.02.1960 года.

В период брака К. И. полностью был выплачен пай в ЖСК-1241 за двухкомнатную квартиру.

23.04.2003 года с согласия супруги К. Т. квартира, являющаяся общим имуществом супругов, была передана К. И. в дар сыну К. А.

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за сыном К. А. в ГУЮ «Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество» от 13.05.2003 года.
28.09.2006 года умер К. И. (отец К. А.).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истица К. Т. сослалась на ст. 578 ГК РФ и в качестве основания для отмены дарения указала, что в отношении ее сына К. А. имеется вступивший в законную силу приговор мирового судьи судебного участка № 60 Санкт-Петербурга от 13.02.2009 года, которым К. А. признан виновным в совершении в отношении истицы К. Т. преступления, предусмотренного ч. 1 ст. УК РФ.

Суд исходил из того, что факт нанесения телесных повреждений К. А. К. Т. установлен вступившим в законную силу приговором мирового судьи судебного участка № 60 Санкт-Петербурга.

Указанным приговором от 13.02.2009 года (л. д. 16–18), вступившим в законную силу 25.02.2009 года, К. А. признан виновным в совершении в отношении К. Т. преступления, предусмотренного ч. 1 ст. УК РФ.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 572 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования К. Т., в связи с чем расторг договор дарения от 23.04.2003 года.

Для того чтобы не пришлось в суде сначала выступать в качестве потерпевшего по уголовному делу, а впоследствии отстаивать свои имущественные интересы в гражданском процессе, необходимо точно быть уверенным, что одаряемое лицо не причинит лицу, подарившему недвижимость, не только телесные повреждения, но и моральный и материальный вред.

— Даритель также может потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты (ч. 2 ст. 578 ГК РФ). По данному основанию можно требовать отмены дарения, предметом которого являлась какая-либо вещь. Данная вещь непременно должна иметь для дарителя большую неимущественную ценность.

В отличие от предыдущих оснований, когда дарение могло быть отменено простым волеизъявлением дарителя, облаченным в надлежащую форму, для данного случая предусмотрен судебный порядок отмены. Это объясняется тем, что здесь подлежит установлению ряд обстоятельств, которые по-разному могут оцениваться с точки зрения дарителя и одаряемого, что неминуемо приведет к возникновению спора.

Например, расторжение договора дарения квартиры возможно, если одаряемый решает провести перепланировку квартиры (ст. 25 ЖК РФ перепланировкой называется «изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт»), не согласовав этот вопрос с соответствующими органами, в результате чего конструктивные особенности изменяются в худшую сторону.

Во-первых, необходимо определить, действительно ли дар представляет для дарителя именно неимущественную ценность. Кроме того, необходимо доказать, что одаряемому известно, какую ценность представляет для дарителя предмет договора, что обязывает одаряемого бережно относиться к дару и обеспечивать его сохранность.

Во-вторых, устанавливается, действительно ли обращение одаряемого с такой вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты либо использует не по назначению.

Все эти обстоятельства должны быть доказаны дарителем в судебном порядке.

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа Югры от 10 апреля 2012 года № 2-1454/2012 К. А. в иске к К. Ю., третье лицо Т. Т. об отмене дарения было отказано.

Судом установлено, К. А. обратился в суд с иском к К. Ю., в котором указывает, что года вступил в наследование 1/2 доли жилого дома, расположенного в , вторую часть дома унаследовала его мать К. Г. Жилой дом был получен в наследство от его бабушки Г. Е. С целью получения займа в банке на ремонт дома, он 2 марта 1993 года подарил свою долю жилого дома отцу К. Ю., на основании договора дарения. После совершения сделки дарения он остался проживать в этом жилом доме с членами его семьи, так как иного жилого помещения ни у него, ни у иных членов семьи нет. 21 декабря 2011 года в суде он узнал, что ответчик К. Ю. года продал жилой дом третьему лицу, которое подала иск о их выселении. О факте продажи жилого дома они уведомлены не были.

Договор дарения объекта недвижимости от года, заключенный между ним и ответчиком К. Ю., просит отменить в связи с тем, что объект недвижимости представляет для него большую неимущественную ценность, и в настоящее время создана угроза его безвозвратной утраты. Дом — это память о бабушке, и он хочет, чтобы и он, и его дети проживали в этом доме.

Ответчик исковые требования не признал, суду пояснил, что дом, расположенный по адресу , принадлежал его теще на основании договора дарения от Т. Т. Дом был завещан его сыну — истцу по делу, и его бывшей жене. Жена уговорила его отказаться от участия в приватизации квартиры и подарила ему свою долю в этом доме. Истец хотел свою долю обменять на квартиру, они с женой купили сыну квартиру, а свою долю истец подарил ему в 1993 году. В 2008 году жена ушла жить к сыну, и они развелись. Со стороны истца начались преследования, и он решил дом продать Т. Т., которая обещает ему предоставить жилье в , куда он хочет переехать жить.

Третье лицо суду пояснила, что не согласна с иском, так как по договору купли-продажи она является собственником дома и земельного участка. Этот дом она подарила своей матери и хотела, чтобы она после смерти завещала его ей, но мать завещала дом ее сестре К. Г. и племяннику — истцу. Она уехала жить в , а два года назад приехала в , проживает по адресу в строении, расположенном на земельном участке, истец также проживает в таком же строении, поскольку дом ветхий, стоит закрытый. Она купила дом и земельный участок у ответчика, взамен она предоставит ответчику жилье в .

Заслушав истца, ее представителя, изучив материалы дела, суд отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от года, на основании завещания Г. Е., умершей года, наследниками жилого бревенчатого дома, расположенного по адресу , состоящего из полезной площади кв. м, жилой площади кв. м, с надворными постройками, находящегося на земельном участке площадью кв. м, принадлежащего наследодателю на основании договора дарения, удостоверенного Сургутской государственной нотариальной конторой, являлись по 1/2 доле — дочь К. Г. и внук К. А.

По договору дарения от года, зарегистрированному в БТИ, истец К. А. подарил принадлежащую ему 1/2 долю жилого дома по адресу отцу К. А. — ответчику по настоящему делу.
Истец просит отменить указанный договор на основании нормы ч. 2 ст. 578 ГК РФ.
В соответствии со ст. 578 ч. 2 ГК РФ даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Норма ч. 5 ст. 578 ГК РФ предусматривает, что в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ответчик К. Ю., являясь собственником жилого дома по адресу , на основании договоров дарения долей от года и года, на основании договора купли-продажи продал дом Т. Т.; года произведена государственная регистрация договора купли-продажи, и осуществлен переход права собственности на жилой дом к Т. Т.

В настоящее время возврат подаренной вещи одаряемым невозможен, что исключает возможность отмены дарения в порядке ст. 578 ГК РФ.

С выводами суда, которые были положены в основу решения, стоит согласиться, поскольку ответчик К. Ю. являлся собственником жилого дома и имел право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В действиях К. Ю. не усматриваются какие-либо незаконные действия, совершенные им в отношении принадлежащего ему имущества на праве собственности.

Доводы истца в рассмотренном деле являются противоречивыми, поскольку К. А. пояснил, что с целью получения займа в банке на ремонт дома он подарил свою долю отцу К. Ю., и на тот период времени спорное имущество не представляло для него большую неимущественную ценность и возможность безвозвратной утраты.
Таким образом, в рассмотренном гражданском деле стороной истца была неправильно истолкована и применена норма ГК РФ ввиду отсутствия специальных познаний в юриспруденции.

— Последнее основание, предусмотренное для отмены дарения, не связано с какими-либо отрицательными фактами. В силу п. 4 ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение в том случае, если он переживет одаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, если стороны оговорили это в самом договоре дарения при его заключении. Следует отметить, что, если даритель переживет одаряемого, отмена дарения не происходит автоматически. Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право по своему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право на отмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дар переходит к наследникам одаряемого.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 28 марта 2011 года № 2-291/11 исковые требования Ю. С. Костенко к М. А. Магомедову об отмене дарения, прекращении записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права собственности на недвижимое имущество — удовлетворить частично.
Из материалов дела следует, что Ю. С. Костенко обратилась в Шпаковский районный суд с иском к М. А. Магомедову, Х. Абдуллаевой об отмене дарения квартиры № , находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , а также доли на общее имущество жилого дома, прекращение записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права собственности на недвижимое имущество.
В судебном заседании истица Ю. С. Костенко отказалась от исковых требований об отмене дарения квартиры № , находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , а также доли на общее имущество жилого дома, прекращении записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права собственности на недвижимое имущество, предъявленных к ответчице Х. Абдуллаевой.

Определением Шпаковского районного суда от 24 марта 2011 года производство по делу в этой части прекращено.

В судебном заседании истица Ю. С. Костенко поддержала исковые требования к М. А. Магомедову, суду пояснила, что с года она состояла в фактических брачных отношениях с Ш. М. Магомедовым. От данного брака у них дочь М. Костенко года рождения. Несмотря на то, что свое отцовство в отношении дочери Ш. М. Магомедов не устанавливал, фактически он признавал себя отцом ее ребенка. Они втроем проживали по указанному адресу.

Между нею и Ш. М. Магомедовым был заключен договор дарения недвижимости, в соответствии с которым она подарила Ш. М. Магомедову квартиру № , состоящую из трех комнат, полезной площадью кв. м, в том числе жилой площадью кв. м, находящуюся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , а также долю на общее имущество жилого дома. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Ш. М. Магомедовым.

Заключенным договором было предусмотрено, что в случае смерти одаряемого Ш. М. Магомедова даритель вправе отменить дарение в течение шести месяцев со дня его смерти.

В связи со смертью Ш. М. Магомедова, погибшего в результате дорожно-транспортного происшествия, она просит отменить дарение, поскольку указанная квартира может войти в наследственную массу и перейдет в собственность наследников по закону — родителей Ш. М. Магомедова.

Просит отменить дарение квартиры № , состоящей из трех комнат, полезной площадью кв. м, в том числе жилой площадью кв. м, находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , а также доли на общее имущество жилого дома Ш. М. Магомедову, умершему года; прекратить запись в ЕГРП за № , произведенную года; признать за ней право собственности на квартиру № , состоящую из трех комнат полезной площадью кв. м, в том числе жилой площадью кв. м, находящуюся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , а также долю на общее имущество жилого дома.

Ответчик М. А. Магомедов признал исковые требования Ю. С. Костенко и просил их удовлетворить, пояснив, что он является отцом Ш. М. Магомедова, который состоял в фактических брачных отношениях с Ю. С. Костенко. У них есть совместная дочь М. года рождения, которая проживает с истицей. Он является единственным наследником по закону после смерти сына Ш. М. Магомедова, поскольку его супруга Х. Абдуллаева отказалась от наследства в его пользу. Он не возражает против отмены дарения квартиры № , находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Михайловск, ул. , и доли на общее имущество жилого дома и признания за истицей права собственности на указанное недвижимое имущество.
Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Одним из оснований отмены дарения является обусловленное в договоре дарения право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ ).

Из пункта 4 договора дарения недвижимости от года, заключенного между истицей и Ш. М. Магомедовым, усматривается, что в случае смерти одаряемого Ш. М. Магомедова даритель имеет право отменить дарение в течение шести месяцев со дня его смерти.

Из свидетельства о смерти Ш. М. Магомедова усматривается, что смерть Ш. М. Магомедова наступила года.
Истица обратилась в суд с исковыми требованиями об отмене дарения до истечения шестимесячного срока, а именно года.

Из наследственного дела, заведенного после смерти Ш. М. Магомедова, усматривается, что наследником по закону после смерти Ш. М. Магомедова является его отец М. А. Магомедов, являющийся ответчиком по настоящему делу. Мать Ш. М. Магомедова — Х. Абдуллаева отказалась от наследства в пользу М. А. Магомедова.

Суд считает возможным удовлетворить требования истицы в части отмены дарения недвижимого имущества и прекратить запись регистрации договора дарения, зарегистрированного года, номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права собственности Ш. М. Магомедова на указанную квартиру, расположенную в г. Михайловск, ул. , а также долю на общее имущество жилого дома не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Отмена дарения имущества предусматривает прекращение права собственности на указанное имущество за одаряемым и соответственно восстановление прав дарителя в отношении указанного имущества. Отмена дарения не является основанием для признания права собственности на указанное имущество за дарителем.

С учетом изложенного суд считает, что никаких оснований для признания права собственности за истицей на недвижимое имущество нет, а потому в удовлетворении требований в этой части истице надлежит отказать.

В приведенном выше примере, благодаря осведомленности сторон обо всех важных условиях договора и четко оговоренной позиции при составлении договора дарения не возникло никаких сложных моментов при его отмене.

Все чаще в судебной практике помимо исковых заявлений об отмене договора дарения встречаются исковые заявления о признании недействительным договора дарения квартиры, комнаты, дома или его части.

Самыми распространенными и часто используемыми в России являются сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем и воспользовалась другая сторона.

Так, решением Бабушкинского районного суда г. Москвы по делу № 2-4234/11 от 22 августа 2011 года суд отказал истцу в признании договора дарения недействительным.

Из материалов гражданского дела следует, что истец зарегистрирован и проживает по адресу , кроме него в указанной квартире больше никто не проживает. Указанное жилое помещение ранее принадлежало ему и его маме на праве собственности на основании договора передачи от . После смерти лица, он и его мама заключили договор дарения с , которая приходится близкой родственницей.
На тот период времени находилась на грани расторжения брака и не имела никакого имущества на праве собственности. В связи с этим его родственники стали убеждать и уговаривать истца подарить ее дочери вышеуказанную квартиру, объясняя это тем, что при подписании договора дарения ее дочь будет обеспечена жильем, так как его дети уже на тот момент имели на праве собственности недвижимость для проживания. Сама же обещала, что при передаче ей права собственности в данной квартире, он будет проживать там до конца жизни, и будет содержать его и что это единственный правильный выход в данной ситуации. На момент подписания договора дарения он систематически употреблял спиртные напитки и, находясь практически всегда в состоянии алкогольного опьянения и руководствуясь доверительными отношениями с мамой, сестрой и племянницей дал согласие на перевод права собственности на вышеуказанную квартиру.
Спустя 8–9 месяцев после смерти мамы стала выгонять истца из квартиры, систематически взламывает дверь, меняет замки, чтобы он не проживал в квартире, отключила городской телефон, также в марте 2011 года при участковом устроила скандал и объявила, чтобы он убирался из квартиры, она квартиру продает. При обращении в ЖЭК в апреле того же года ему стало известно, что действительно собирается продать квартиру. Сотрудница ЖЭКа сообщила, что она недавно брала «какой-то» документ для продажи квартиры. Истец считает, что был обманут , так как ни о каком освобождении квартиры впоследствии речи не шло. В силу своей юридической неграмотности, постоянного нахождения в алкогольном опьянении и доверия он оказался в таком положении. Данная квартира является для него единственным жильем.

При вынесении решения суд опирался на нормы ст. 178 ГК РФ: сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Кроме показаний свидетелей со стороны истца, которые согласуются между собой, являются логичными и последовательными о том, что в 2004–2005 годах истец очень часто злоупотреблял алкогольными напитками и не мог понимать, что происходит, и был введен ответчиком в заблуждение относительно заключаемой ими сделки, суду не были представлены доказательства, что в момент заключения сделки истец находился в состоянии алкогольного опьянения.

Таким образом, одаряемый вправе, например, выселить дарителя из подаренной квартиры, если только независимо от заключения договора дарения не заключит с ним другой договор о пожизненном пользовании этой квартирой. Данные на словах обязательства помогать, поддерживать в старости на деле оказываются неправдой и т. п. Расторгнуть на этом основании договор дарения уже нельзя.

В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица. Приведем характерный пример из судебной практики.

Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли жилого дома, сославшись на то, что подарила С. часть дома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и не будет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживали одной семьей без регистрации брака) будут прекращены. Областной суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшись на то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Согласно ст. 572 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Удовлетворяя требования Б. о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того, что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения.

С января 1999 года Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 2000 году по разрешению соответствующих органов Б. начала строительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных, принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительстве при том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществлено в счет платы за строительство времянки. Кроме того, в соответствии со свидетельскими показаниями С. понуждал Б. к заключению договора и заявлял, что не будет строить времянку либо уничтожит построенное, если такая сделка не будет совершена.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требований закона о безвозмездности, а также под влиянием угроз со стороны ответчика. При таких обстоятельствах у суда согласно ст. ст. 178, 572 ГК РФ были основания для признания сделки недействительной.

Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяет особенности регулирования его видов — договора обещания дарения и договора пожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки.

Подводя итоги и делая выводы по рассмотренному вопросу, стоит отметить, что за сложившийся период времени нельзя однозначно говорить о том, что отстоять интересы ущемленной стороны не сложно, что закон всегда защищает граждан, оказавшихся обманутыми в силу сложившихся жизненных обстоятельств, ввиду таких факторов, как возраст, наивность, доверчивость, страх, юридическая неграмотность.

Судебная практика показывает, что в основном дарители недвижимости оказываются в сложных ситуациях из-за того, что не в полной мере понимают и осознают последствия совершенных ими действий в отношении одаряемых.

Обиженные и, как им кажется, обманутые близкими родственниками, друзьями, дарители обращаются в суд с единственным возникшем желанием спустя какой-то промежуток времени вернуть «все на свои места», отменить договор дарения, признать его недействительным, однако по факту, кроме слов и эмоций дарителя, подтвердить в суде свою правоту очень сложно. Для этого дарителю необходимо доказать, что он не осознавал последствий подписания договора либо передал имущество под влиянием обмана или угроз.

Очень часто решения судов кажутся необоснованными и незаконными, однако решения вступают в законную силу, тем самым лишая дарителя последнего шанса вернуть свое имущество.

Договор дарения квартиры: недостатки и преимущества

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Такой тип сделки обладает как плюсами, так и минусами. Для полноценного понимания необходимости оформления такого договора, имеет смысл подробнее рассмотреть его возможные преимущества и недостатки.

Три недостатка договора дарения
К основным минусам договора дарения можно отнести следующие.

Налоги. Хотя дарение – это безвозмездная сделка, одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его рыночной цены.

Близкими родственниками, освобождающимися от налога, считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

К примеру, если собственник подарит квартиру стоимостью 10 млн руб. своей гражданской супруге, последней предстоит заплатить налог в размере 1,3 млн руб.

Оспаривание. В связи с тем, что договор дарения – сделка безвозмездная, ее проще признать недействительной, по крайней мере, в сравнении с другим договором – возмездным. Конечно, не все договоры дарения могут быть признаны недействительными. Но если сделка заключалась с лицом пожилого возраста или социально незащищенным гражданином, не имеющим другого жилья, не исключено, что при наличии желания прекратить договор дарения и обращении в суд, последний встанет на сторону истца, что бывает значительно реже при оспаривании возмездных сделок. Другим основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки.

Обременения. Договор дарения считается безусловной сделкой. Это означает, что даритель не вправе возложить на передаваемое имущество обременения в свою пользу или в пользу третьих лиц. Например, регистрационные палаты при оформлении сделок по дарению недвижимости иногда отказывают в регистрации договоров, если таковые содержат условия по сохранению права проживания в квартире самого дарителя или кого-то из членов его семьи или знакомых. Это отличает договор дарения от купли-продажи или завещания.

Преимущества договора дарения
Договор дарения чрезвычайно прост в оформлении. Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно, предоставив в регистрирующий орган совсем незначительный пакет документов. К ним относятся непосредственно сам договор дарения, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельства, предшествующий договор: купли-продажи, передачи, долевого участия, иные), выписка из домовой книги (в настоящее время большинство Росреестров не требуют и этого документа), иногда согласие супруга дарителя на сделку или заявление об отсутствии супруга. Срок регистрации составляет 11 дней и облагается пошлиной в размере всего 1000 рублей.

Договор дарения дает возможность обойти законодательно установленные ограничения для возмездных сделок по отчуждению недвижимости. Например, при намерении собственника доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире продать свою недвижимость и при препятствиях со стороны других сособственников на совершение купли-продажи, договор дарения позволит устранить такие препятствия, так как на него не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками. Соответственно, предлагать последним купить долю или комнату и ждать ответа дарителю не придется.

Договор дарения считается заключенным с момента непосредственной передачи имущества и подписания акта приема-передачи квартиры. Это отличает его от договора купли-продажи, при котором полномочия нового собственника возникают только после государственной регистрации перехода права в регистрирующем органе. Такое положение позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным в случае смерти дарителя после подписания договора, но до его регистрации. Подтверждением тому служит утвержденный Президиумом Пермского краевого суда от 06.08.2010 года «Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое полугодие 2010 года», в котором суд установил, что факт смерти дарителя после передачи документов в регистрирующий орган, но до регистрации договора не является основанием для признания его недействительным при условии принятии дара одаряемым.

В заключении хотелось бы подвести итог: договор дарения обладает как положительными, так и отрицательными особенностями, которые необходимо учитывать при его заключении. При желании передать или получить в дар то или иное имущество следует тщательно взвесить все плюсы и минусы подобной сделки и решить, стоит ли именно вам оформлять и именно договор дарения или наиболее оптимальным будет заключение иного договора по отчуждению имущества.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Читайте так же:  Заявление pdf