Образец договора залога земельного участка

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2019 № 218-ФЗ.

В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав.

ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости.

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.

Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.

О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок.

Требования к договору залога земельного участка

Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:

  • Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
  • Оценку стоимости земельного участка.
  • Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»).
  • При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.

    ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

    Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2019 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2019).

    Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

    В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:

    1. Кредита от банка.
    2. Кредита от небанковской кредитной организации.
    3. Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

    Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

    ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006).

    В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

  • у кредитной организации;
  • Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.
  • При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

    Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

    Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).

    При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2019 по делу № 33-6080/2019).

    Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

  • размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
  • просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.
  • Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2017 по делу № 11-252/2017).

    При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.

    Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.

    Особенности залога земельных участков

    Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

    Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому п той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

    Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность — земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка, на котором находится это здание. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

    Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

    Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля — основное средство производства (фактор) — выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая — продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

    Читайте так же:  Волгоград купить полис осаго

    Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

    • 1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
    • 2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.
    • 3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.
    • 4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.
    • При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

    • 5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.
    • 6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.
    • 7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.
    • 8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.
    • 9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.
    • 10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).

    Схема 16.30. Ипотека земельных участков

    Схема 16.31. Особые условия ипотеки земельного участка

    Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

    ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

    Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

    Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

    Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

    то есть, установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

    Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст. 3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

    Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

  • Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
  • Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).
  • В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

  • Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем, М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права – земельным участком.
  • Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге”[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
    недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
    что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
    недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого договор заключен его сторонами в соответствии с
    действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

    Читайте так же:  Закон о защите прав потребителей гарантия на одежду

    Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем, а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

    Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

    В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

    Земельные участки как предмет залога в договоре ипотеки Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки»

    Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Извощикова Светлана Анатольевна

    Одно из главных направлений развития ипотечного кредитования залог земельных участков. Земельный участок должен отвечать определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога . Рассмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

    Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Извощикова Светлана Анатольевна,

    Текст научной работы на тему «Земельные участки как предмет залога в договоре ипотеки»

    ?рассчитать в качестве убытков стоимость проживания собственников и членов их семей в гостинице, однако специфика оценки, именно для целей изъятия, приводит к конфликту с правообладателями других объектов недвижимости, выкупная цена которых, несмотря на очевидную разницу в качестве, оказывается близкой (а в ряде случаев и ниже), чем выкупная цена непригодного для проживания дома.

    В настоящее время в рамках федеральных программ регионам выделяются средства на снос аварийного и ветхого жилья, и, соответственно, для этих целей средства могут быть выделены и муниципалитетам. Это является дополнительным аргументом в пользу наделения именно субъекта федерации правами единого органа по организации изъятия [3].

    Само изъятие земельных участков как основание прекращения прав на земельный участок представляется большинству отдельным юридическим фактом, а в действительности есть совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой действий исполнительных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на прекращение земельных правоотношений. При этом в реальности наличие пробелов в законодательно утвержденной процедуре в силу ее непоследовательности при изъятии приводит к потерям времени и средств для обеих сторон. Это относится ко всем этапам принятия и реализации такого решения.

    1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-Ф3.

    2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51 -ФЗ.

    3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

    ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА В ДОГОВОРЕ

    ИПОТЕКИ Извощикова С.А.

    Извощикова Светлана Анатольевна — магистрант, кафедра гражданского права, Восточно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Иркутск

    Аннотация: одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Земельный участок должен отвечать определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога. Рассмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

    Ключевые слова: земельный участок, кредит, залог, ипотека.

    На сегодняшний день одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Экономика Российской Федерации переживает сегодня один из сильнейших экономический кризисов, поэтому проблемы кредитования граждан, в том числе и ипотечного, приобретают еще большую актуальность. Ведь кредитование -уникальный инструмент, позволяющий поддерживать определенные сферы экономики государства. Повышение ставок по кредитам, тяжелые экономически условия в стране, сокращение доходной базы строительных компаний создают неблагоприятные условия для развития института ипотечного кредитования. Но все эти факторы также делают невозможным отказ от ипотеки.

    Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -ФЗ «Об ипотеке») [1, 3400] устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут выступать предметом залога. В этом перечне объектов присутствует земельный участок, который в установленном порядке, указанном в Федеральным Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрирован и учтен.

    При этом необходимо учитывать, что земельный участок должен отвечать еще определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога в ипотечном кредитовании:

    1) индивидуализированность — под этим признаком традиционно понимают установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, то есть наличие тех факторов, которые позволяют точно определить его местоположение, размер, обременения, отделить его от подобных земельных участков, это необходимо для четкого определения предмета залога;

    2) оборотоспособность — этот признак устанавливается в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку поскольку соответствующие земли на основании федерального законодательства не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Например, заложенный земельный участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, так как это прямо зафиксировано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О закрытом административно -территориальном образовании» [2, 1915].

    3) отсутствие запретов на залог земельного участка — на федеральном уровне закреплены нормы, которые прямо указывают, когда залог земельного участка запрещен:

    — запрещен залог земельного участка, в случае если он не был выделен в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, также запрещается залог доли в земельном участке;

    — также невозможна ипотека земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если указанные земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного уполномоченной кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»).

    Также необходимо отметить, что в настоящее время ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В. [3, 53]) ведут активно обсуждение снятия запрета залога на определенные категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При этом они выдвигают предложение о создании на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее — ЗЗФ), который может выступить более эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг города и районов России, посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На настоящее время, ЗЗФ начинает развиваться и активно используется в некоторых субъектах, яркий пример -Воронежская область, в которой он выступает, как антикризисная мера и позволяет привлекать инвестиции в экономику района, увеличивать количество рабочих мест и повышать ликвидность земельных участков.

    Читайте так же:  Бланки осаго оренбург

    — также необходимо отметить, что в РФ не допускается ипотека части земельного участка, если его площадь меньше, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Относительно этой темы А.В. Фиошин указывал, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того, чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)». Необходимо отметить и противоположное мнение другого автора, М.Г. Пискуновой [5, 14], которая указывает, что собственник земельного участка имеет возможность оформить залог не на весь участок, а только на его часть. При этом необходимо надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально-определенной вещи. Но при это автор также отмечает, что при отчуждении земельного участка он должен быть сформирован, как самостоятельный земельный участок, путем выделения и раздела. Мое мнение относительно позиции М.Г. Пискуновой, что она не совсем верна, так как на законодательном уровне установлен один из обязательных признаков предмета ипотеки — возможно обращения взыскания на имущество в случае неисполнения основного обязательства (п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), соответственно, часть земельного участка не может выступать предметом договора ипотеки до тех пор, пока часть земельного участка не станет самостоятельным объектом права, надлежащим образом, учтенным земельным участком.

    Одним из свойств земельного участка как предмета ипотеки является его цена. Здесь необходимо отметить, что верное определение цены земельного участка необходимо для того, чтобы учесть права и интересы залогодержателя и залогодателя. При этом, если нормативно-правовым актом, который содержит в себе требования об обязательном проведении оценки, либо если в договоре, чьи положения предусматривают проведение оценки, не указан конкретный вид стоимости, который подлежит оценке, то устанавливается рыночная стоимость объекта, это положение зафиксировано в ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Главное отличие залога земельного участка при заключении договора ипотеки — принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этому принципу, все подобные объекты (неразрывно связанные с земельными участками) следуют правовой судьбе земельных участков, исключение составляют лишь случаи, установленные федеральными законами. Так, в силу ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» — ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью эксплуатировать здание без земельного участка, а также обусловлено удобством при наложении взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, которые обеспечены ипотекой.

    При этом необходимо учитывать, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержателя определять дальнейшую судьбу земельного участка, в т.ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнений и истощение почв.

    Подводя итоги небольшого исследования, необходимо отметить, что к земельным участкам, как предмету залога по ипотечному кредитованию, предъявляются довольно существенные требования, это связано с особым статусом земельных участков среди объектов гражданских прав. Земля -поистине ценный ресурс, который невосполним, и требует особого статуса, учета и отношения, как со стороны законодателя, так и со стороны собственников и землепользователей.

    В настоящее время, несмотря на столь серьезные требования к залогу земельных участков, ипотечное кредитование под залог земельных участков получает новое развитие. Соблюдение требований, которые предъявляются к земельным участкам, как к предмету залога по ипотечному кредитованию, повышает правовую защищенность участников гражданского оборота, позволяет получить определенную гарантию беспрепятственной регистрации договора и отсутствие оснований, для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

    1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 20 июля 1998 г. № 29. С. 3400.

    2. Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г. № 33. C. 1915.

    3. Козлова С.В. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в РФ, 2006. № 5. С. 53-63.

    4. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист, 2012. № 3. С. 14-17.

    5. ПискуноваМ.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат, 2003. № 10. С. 14.

    Залог доли в праве на земельный участок

    #1 Abbat1977 Abbat1977 —>

    Уважаемые коллеги помогите прояснить ситуацию:

    Жилой дом (один собственник) расположен на земельном участке, находящимся в общей долевой собственности (сособственником является лицо, владеющее соседним жилым домом).

    У собственника дома есть намерение получить займ у физ. лица в обеспечение которого хотелось бы передать долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

    п. 2 Ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» — Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
    Но как быть с домом?

    В залог предполагается передать именно долю в праве на земельный участок.

    Статья 64 ФЗ «Об ипотеке» Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

    А как в случае с залогом доли в праве собственности на ЗУ?

    Можно ли заложить именно долю в праве на ЗУ при вышеуказанных условиях?

    Верно, что договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации?

    Если же зайти с другой стороны и рассмотреть вопрос о предоставлении в качества обеспечения жилого дома, то в соответствии со ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
    Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

    Получается, что ЗУ нужно сначала разделить между участниками общей долевой собственности, зарегистрировать за каждым из них право собственности на отдельные земельные участки, а потом только передавать дом с ЗУ под ним в ипотеку?

    #2 Ludmila Ludmila —>

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 15 541 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Можно ли заложить именно долю в праве на ЗУ при вышеуказанных условиях?

    Нет.
    Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

    1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
    2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

    Верно, что договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации?

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
    от 28 января 2005 г. N 90

    ОБЗОР
    ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
    СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ
    7. Договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, заключенный 5 февраля 2002 года, в соответствии с действовавшим на эту дату законодательством подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку к нему применяются правила ГК РФ и Закона об ипотеке, регулирующие залог недвижимого имущества (ипотеку).