Изменения в госпрограмме «Семейная ипотека» сделают покупку жилья выгоднее

Семьи с детьми могут рассчитывать на льготную ипотеку. Выплачивать по кредиту всего 6% годовых они теперь могут в течение всего периода его погашения. Как воспользоваться новым преимуществом?

«Семейная ипотека» – краткосрочная государственная программа, действующая с января 2018 г. Она направлена на стимулирование рождаемости и развитие первичного рынка жилья. 28 марта этого года программа претерпела существенные изменения, которые улучшат положение семей с детьми.

В чем суть программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой под 6%»?

Программа действует на основе Правил предоставления субсидий по ипотечным кредитам, выданным российским гражданам с детьми 1 . Она позволяет семьям получить льготную ипотеку, т.е. выплачивать по кредиту только 6% годовых. Поясним, почему это стало возможно.

Банкам невыгодно выдавать клиентам кредиты под такой низкий процент, поскольку минимальная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет им кредиты, составляет сейчас 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»). Чтобы семьи могли выплачивать не более 6%, государство предоставляет банкам и АО «Дом.рф» (АИЖК) 2 субсидии по ипотечным кредитам и тем самым возмещает недополученные доходы.

Ранее такие субсидии предоставлялись на ограниченный срок – 3, 5 или 8 лет. Теперь банки будут получать их в течение всего срока действия кредитного договора. Это значит, что процентная ставка для семей увеличиваться не будет все то время, пока они выплачивают кредит.

Если семья уже пользуется этой возможностью и изначально рассчитывала на то, что льготы для нее будут действовать, например, 5 лет, то придется переоформить документы, чтобы продлить этот срок, поскольку теперь применяются новые правила.

Перечень банков, участвующих в программе, определен приказом Министерства финансов РФ 3 . Иногда закладная по семейной ипотеке продается АИЖК или другому банку, однако и в таком случае граждане вправе рассчитывать на льготную ипотеку.

Как долго будет действовать программа?

Программа действует с 17 января 2018 г. до 1 марта 2023 г. с учетом следующих территориальных особенностей:

  • в семье, проживающей на территории России (за исключением Дальневосточного федерального округа), второй или последующий ребенок должен родиться в период с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 г. В этом случае ставка по кредиту составит 6%;
  • в семье, которая проживает в Дальневосточном федеральном округе и приобретает жилье на его территории, второй или последующий ребенок должен родиться в период с 1 января 2019 г. до 31 декабря 2022 г. В этом случае ставка по кредиту будет 5%;
  • в случае рождения второго или последующего ребенка с 1 июля по 31 декабря 2022 г. срок действия программы продлевается до 1 марта 2023 г.
  • Как получить льготную ипотеку?

    Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

    1. Жилье с земельным участком или без него семья покупает на первичном рынке. Оно может быть приобретено по договору участия в долевом строительстве, который заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию; по договору купли-продажи в готовой новостройке; на основании договора уступки права требования на квартиру в строящемся доме (по этому договору покупатель строящегося жилья берет на себя права и обязанности дольщика, которые ранее принадлежали продавцу этого жилья).
    2. Продавцом должно быть юрлицо. Допускается приобретение на вторичном рынке жилого помещения, в том числе с земельным участком, у юридического или физического лица, если оно расположено в сельском поселении на территории Дальневосточного федерального округа. В иных случаях это невозможно.
    3. Кредит предоставлен в рублях не ранее 1 января 2018 г.
    4. Размер ипотечного кредита не превышает 6 млн руб. Если жилье семья покупает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, размер кредита должен составлять не более 12 млн руб.
    5. Выплачен первоначальный взнос по кредиту – 20% и более от стоимости жилья.
    6. Заемщик должен будет заключить договоры личного страхования (т.е. страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни) и страхования жилого помещения после оформления права собственности на него. После этого суммы платежей по кредиту увеличатся за счет выплаты страховки, но благодаря программе «Семейная ипотека» они составят 6% годовых (или 5% для Дальневосточного федерального округа).
    7. В кредитном договоре должно быть указано, что выплата по кредиту производится ежемесячно равными (аннуитетными) платежами 4 . Случаи для изменения размера платежа должны оговариваться в условиях договора.
    8. Дети, родившиеся у граждан РФ, также должны иметь российское гражданство.
    9. Право на получение льготной ипотеки возникает как у матери, так и у отца второго и последующих детей. При этом заемщиком должен быть родитель ребенка, а созаемщиком обязательно супруг заемщика – гражданин РФ.

    Для получения льготной ипотеки в банк нужно будет подать пакет документов. Их перечень кредитные организации определяют самостоятельно. В большинстве случаев от граждан требуют предоставить заявление о заключении дополнительного соглашения о рефинансировании ипотеки под 6% и свидетельства о рождении детей.

    Нужно учитывать, что за предоставление ложных сведений при подаче в банк документов нарушители будут привлечены к административной ответственности в виде штрафа от 1 тыс. до 2 тыс. руб. (ст. 14.11 КоАП РФ).

    После получения документов от заемщика банк составляет дополнительное соглашение к кредитному договору. Заемщик его подписывает, и банк снижает ставку по кредиту до 6%. Затем государство компенсирует банку недополученный доход.

    В каком случае семья не сможет воспользоваться преимуществами, которые дает программа?

    Важно понимать, что для получения льготной ипотеки предусмотрен заявительный порядок. То есть даже если семья соблюла все условия программы, «автоматически» действовать она не начнет. Необходимо лично обратиться с заявлением и пакетом документов в банк. В противном случае заемщики будут выплачивать по кредиту не 6%, а больше.

    В предоставлении льготной ипотеки могут отказать в связи с тем, что документы не были предоставлены в срок, установленный банком, комплект документов оказался неполным или они вызвали сомнения в подлинности. В последнем случае банку нужно будет предоставить документы, подтверждающие добросовестность заемщика.

    Нужно учитывать, что любой отказ банка можно обжаловать в суде. Для защиты своих прав граждане вправе также обратиться с заявлением или жалобой в Центральный банк РФ, прокуратуру, Роспотребнадзор и к Уполномоченному по правам человека в РФ.

    Можно ли договориться с банком, если вовремя выплатить кредит семье не удается?

    Если заемщик попал в сложную финансовую ситуацию из-за непредвиденных жизненных обстоятельств, он вправе просить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга (подробнее об этом читайте в публикации «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски»).

    Одной из форм реструктуризации кредита являются ипотечные каникулы. Они предназначены для снижения финансовой нагрузки на заемщика и дают ему право полной или частичной невыплаты денежных средств по кредиту в конкретные промежутки времени.

    Предоставление ипотечных каникул – это право, а не обязанность банка. Поэтому в каждом случае банк оценивает обстоятельства и решает, дать заемщикам такую возможность или нет. Многое будет зависеть от того, смогут ли заемщики документально подтвердить обстоятельства, ухудшившие их финансовое положение. К примеру, банку можно предоставить справку об инвалидности, свидетельство о рождении ребенка, справку из центра занятости населения, подтверждающую статус безработного, свидетельство о смерти родственника и т.д. Во избежание утери или изъятия документов лучше передавать в банк их копии, а оригиналы лишь представлять на обозрение.

    Стоит отметить, что интересы банков не всегда совпадают с интересами заемщиков. Поэтому последние часто вынуждены обжаловать отказы в реструктуризации кредитов.

    Для урегулирования этой ситуации в Госдуму был внесен законопроект 5 . В нем говорится о предоставлении ипотечных каникул на срок до шести месяцев, если заемщик лишился работы, потерял кормильца, получил инвалидность I, II группы или оказался временно нетрудоспособным, а также если доходы супругов снизились не менее чем на 30%. Предполагается, что ипотечные каникулы будут предоставляться только один раз и в том случае, если речь идет о единственном жилье, пригодном для проживания заемщика.

    Тем не менее если законопроект примут, то семьи с детьми помимо права на получение льготной ипотеки смогут рассчитывать на ипотечные каникулы.

    1 Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “Дом.рф” на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».

    2 АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это государственная организация, предназначенная для содействия развитию жилищных займов в России.

    3 Приказ Минфина России от 19 февраля 2018 г. № 88 «О распределении лимита средств, направляемых на выдачу (приобретение) жилищных (ипотечных) кредитов (займов) для предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “Агентство ипотечного жилищного кредитования” на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».

    Читайте так же:  Договор на аренду жилья в казахстане

    4 В течение всего срока действия кредита (займа) (за исключением первого и последнего месяцев).

    5 Законопроект № 655479-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика)».

    Вторичка останется без субсидий

    Минфин отказался от поддержки ипотеки на вторичном рынке

    Правительство не будет расширять программу субсидирования ипотеки на вторичное жилье. Эксперты ожидали, что поддержка повысит спрос на 20%, но теперь вторичный рынок продолжит падение, а заодно может потянуть за собой и рынок новостроек.

    Минфин не будет расширять программу субсидирования ипотечной ставки на вторичное жилье, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заместителя министра финансов Алексея Моисеева. «Никакие вопросы расширения программы с точки зрения качества программы не обсуждаются. Обсуждается только вопрос ее продления в текущем виде», — заявил Моисеев. Отмечается, что идея была отвергнута Минфином, так как одна из целей этой программы — стимулирование строительства, то есть поддержка первичного рынка.

    Что происходит с ипотекой на вторичном рынке жилья

    Ранее сообщалось, что Минфин может расширить программу субсидирования ипотеки на вторичное жилье, «увязав» его с первичным. Обсуждался механизм предоставления льгот покупателям вторичного жилья, собственник которого затем направит деньги на покупку жилья в новостройке. Вторичное жилье часто становится «сдерживателем» для покупки первичного жилья, когда человек хочет улучшить свои жилищные условия — например, «хочет продать «однушку», чтобы купить «трешку», отмечал ранее Моисеев. «А «однушку» он не продаст, пока ее у него не купят те, кто получит на покупку кредит по приличной ставке, это аргументация банков», — говорил замминистра.

    Теперь речь идет уже только о продлении программы, но не о расширении. «Обсуждаются меры поддержки строительной отрасли на следующий год, за это отвечает Минстрой, очевидно, что продление или непродление этой программы будет зависеть от комплексных решений», — заявил Моисеев. Сейчас программа рассчитана на год — с 1 марта 2019 года до 1 марта 2019 года.

    Программа субсидирования ипотечной ставки стала ответом на резкое повышение ключевой ставки Центробанка в декабре прошлого года с 10,5 до 17%. Банки сразу же подняли ставки до «заградительных» 17–18%, и была разработана программа поддержки ипотеки, которая позволяет покупать квартиры с использованием кредитных средств по ставке 12% годовых. Заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилья, а взять жилищные кредиты можно до 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. На деле некоторые банки предлагают и более выгодные партнерские программы с отдельными застройщиками — 11–11,5% годовых, но все это распространяется только на первичный рынок.

    Оставшись без поддержки, вторичный рынок жилья начал стремительно падать. Летом банки начали понемногу опускать ставки, сейчас можно взять ипотеку под 13–15%, но это все равно выше, чем при покупке квартиры в новостройке. Такие условия делают покупку вторичной квартиры непривлекательной.

    Сделки, что называется, «идут», но это не характеризует вторичный рынок как живой. Совсем без сделок этот сегмент не остается никогда, в этом его специфика: продажа и покупка недвижимости на вторичном рынке часто связана с жизненными обстоятельствами и вынужденными операциями с жильем. Но тем, кому не надо купить квартиру срочно, сложно сделать выбор в пользу «вторички», когда новое жилье доступнее, поэтому рынок рассчитывал все это время на поддержку со стороны государства, но останется без нее.

    Что лучше — купить квартиру в ипотеку или снимать

    «Вторичном рынку не хватает доступных кредитов, до кризиса порядка 70% сделок проходило с использованием ипотеки»,

    — говорит руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. Ранее «Газета.Ru» писала, что в первом полугодии спрос на кредиты на покупку вторичной недвижимости в крупнейших банках упал на 30–50% и ситуация не стабилизировалась. «На вторичном рынке ощущается нехватка платежеспособного спроса, который еще больше «отсекается» из-за отсутствия доступных кредитов. Сейчас есть перекос в сторону новостроек, поэтому субсидирование ипотеки позволило бы немного «оживить» вторичный рынок и увеличить спрос примерно на 20%», — говорит Новиков.

    Руководитель отдела ипотечного кредитования «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ольга Солунина согласна, что поддержка со стороны государства могла бы сделать ипотеку на готовое жилье более доступной для потребителей, но не уверена, что этого было бы достаточно. «На мой взгляд, сегодня основной сдерживающий фактор для оформления ипотеки — нестабильная экономическая ситуация. Не все потенциальные заемщики уверены, что смогут в полной мере выполнить свои обязательства по кредиту», — говорит Солунина.

    Эксперты отмечают, что поддержка вторичного жилья позитивно отразилась бы и на продажах в новостройках. «Сейчас доля альтернативных сделок достигает 30%. Из-за того что не получается быстро продать квартиру на вторичном рынке, зачастую срываются покупки на первичном рынке, поскольку люди не могут вовремя оплатить забронированную квартиру. В среднем сроки проведения сделки увеличились с двух-трех недель до одного-полутора месяцев в том числе из-за того, что люди долго ищут покупателей для своих квартир, чтобы затем вложиться в новостройку», — отмечает Новиков.

    «Вероятно, стоит ждать дальнейшего снижения числа сделок на вторичном рынке на 10–15%, однако оно будет плавным. Но подобным решением власти упускают возможность активизировать отложенный спрос на рынке новостроек. Стагнация вторичного рынка не позволяет быстро найти покупателя тем, кто рассчитывал на альтернативную сделку. Субсидирование ипотечной ставки на вторичном рынке могло сдвинуть дело с мертвой точки», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

    Ипотека: после субсидий

    К началу 2017 года ставки по ипотеке приблизились к докризисному уровню и, по оценкам экспертов, составляют сейчас 12-12,5%. Правда, во многом этот результат обусловлен программой государственного субсидирования ипотеки на новостройки. Однако, уверены эксперты, завершение программы, по условиям которой выдано до 40% кредитов на жилье, не изменит динамики ставок. При благоприятной ситуации в экономике в 2017 году они продолжат снижаться.

    Продолжать не имеет смысла

    С 1 января завершилась программа субсидирования ипотеки на приобретение жилья в новостройке, которая была основным драйвером сначала восстановления, а затем и роста рынка с марта 2019 года. В начале февраля первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что правительство окончательно решило не продлевать программу. «При достаточно серьезной стабилизации на финансовом рынке, при той низкой инфляции, которую мы имеем по итогам 2019 года, правительство приняло решение, что продолжать эту программу мы не будем»,— цитирует ТАСС слова из доклада Игоря Шувалова президенту.

    О том, что программа выполнила свою функцию — поддержать строительный рынок и обеспечить гражданам возможность покупки нового жилья в период финансовой турбулентности, неоднократно говорили в Минстрое РФ. «Программа принималась, когда ключевая ставка была 17%, что подняло ставку по ипотеке практически на заградительный уровень до 20%,— напоминает глава Минстроя Михаил Мень.— Сегодня средняя ставка опустилась до 12,5%, а значит, субсидирование по кризисным правилам не имеет смысла. При благоприятном развитии экономики мы за ипотеку «без допинга». По прогнозам АИЖК, мы можем выйти на 10% и ниже до конца 2017 года при благоприятном развитии событий».

    Михаил Мень отмечает, что механизм субсидирования может быть использован при неблагоприятном развитии ситуации в экономике. «»Если мы увидим турбулентность в экономике, мы снова включим механизм субсидирования,— говорит министр.— Мы не бросим отрасль в случае турбулентности в экономике. Мы стараемся поддерживать людей, приобретающих жилье».

    К тому же завершение массового субсидирования новостроек не означает полного прекращения выдачи льготных кредитов. «В 2017 году продолжает действовать ряд госпрограмм поддержки приобретения жилья отдельными категориями населения,— напоминает заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова.— Это программы военной ипотеки, социальные кредиты для молодых семей, работников бюджетной сферы с предоставлением дотации заемщику и пониженными по сравнению с рыночными ставками».

    Рынок справится

    По данным участников рынка, текущий уровень ипотечных ставок составляет 12-12,5% годовых. Причем это рыночный уровень, который не обеспечивается действием госпрограммы. «Ставки на ипотеку сейчас равны максимальной ставке по программе с господдержкой,— утверждает начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.— Поэтому окончание действия программы не приведет к сокращению спроса. Рынок продолжает развиваться набранными темпами. Программа государственного субсидирования не выставляла каких-то специальных условий на недвижимость, за исключением максимальной суммы. Поэтому те квартиры, которые продавались по программе с госсубсидированием, сегодня продаются по стандартным программам ипотечного кредитования».

    Программа ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в строящихся домах или новостройках стартовала в марте 2019 года. Это была одна из антикризисных мер, рассчитанных на поддержку рынка и заемщика одновременно. Государство компенсировало банкам выпадающие доходы при выдаче кредитов под ставку сначала не выше 13%, а после коррекции программы — 12% годовых. Первоначально планировалось завершить ее 1 марта 2019 года, но решением правительства программа была продлена до 1 января 2017 года.

    Читайте так же:  Требования госта к монографии

    По данным Минфина РФ, за время действия программы в стране было выдано 513,24 тыс. кредитов на сумму 927,99 млрд руб. Программа стала одной из самых эффективных мер господдержки: за 11 месяцев 2019 года по ней было выдано около 40% ипотеки в стране. В 2019 году объем выдачи собственно ипотеки, по данным ЦБ, сократился на 33%, а за 11 месяцев 2019 года вырос на 31%.

    Движение по инерции

    Объективно оценить ситуацию на ипотечном рынке без учета действия госпрограммы пока невозможно, поскольку отдельные банки еще выдают такие кредиты. Это ссуды по заявкам, которые были одобрены в конце 2019 года. Как отмечают в КП «Управление гражданского строительства», это продлится до весны. «Окончание госпрограммы не привело к резкому изменению спроса, поскольку еще продолжают действовать решения банков, принятые в декабре 2019 года,— констатирует начальник коммерческого управления казенного предприятия «Управление гражданского строительства» Ирина Мишакина.— Как правило, положительное решение банков действует от двух до четырех месяцев». К тому же январь — традиционно слабый месяц в плане выдач как во всех видах ипотеки, так и любых других кредитов: основные покупки граждане стараются совершить в конце года.

    Тем не менее уже сейчас участники рынка уверены в том, что завершение госпрограммы не сильно повлияло на рынок строящегося жилья и новостроек. «Новые ставки в начале 2017 года показали в отдельных случаях даже снижение,— замечает Ирина Мишакина.— Средняя ставка на строящееся жилье в первом квартале 2017 года составляет 11,5-12%». Не менее трети всех покупок квартир в строящихся домах и новостройках финансируется за счет ипотеки, и банкиры уверены, что ситуация не изменится в ближайшее время в связи с завершением госпрограммы. «Сегодня факт отмены ипотеки с господдержкой уже не так критичен, и я не думаю, что он уменьшит долю ипотечных сделок на рынке»,— говорит первый заместитель генерального директора ЗАО «ДОН-Строй Инвест» Ирина Прачева.

    Вторичный эффект

    Завершение госпрограммы вернуло покупателя на рынок вторичной недвижимости. «В 2019 году спрос на квартиры в новостройках превышал спрос на недвижимость на вторичном рынке,— напоминает Анна Юдина.— Это связано с действием программы с господдержкой на приобретение квартир в новостройках. Вместе со снижением ставок на стандартные программы в конце 2019 года вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке. В 2017 году условия программ сравнялись. Поэтому наблюдается сбалансированность спроса на квартиры в новостройках и на вторичном рынке».

    Банкиры отмечают, что в первую очередь стоимость ипотеки будет зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ. А ситуация в экономике и на финансовом рынке не располагает к серьезному удешевлению ипотеки. «Резкого снижения ставок по ипотеке в ближайшее время ожидать не приходится, тем более что ставки уже вплотную приблизились к докризисному уровню, а стоимость ресурсов на рынке остается достаточно высокой»,— отмечает Юлия Елсукова.

    Весь 2019 год ставки снижались, поскольку ЦБ последовательно опускал ключевую ставку. С 19 сентября ставка зафиксирована на отметке 10%, в начале февраля текущего года ЦБ решил сохранить ее на этом уровне. «Постепенного снижения ипотечных ставок по стандартным программам кредитования можно ожидать после того, как ЦБ РФ понизит ключевую ставку. Но до конца 2017 года это снижение вряд ли превысит 1,5 процентного пункта»,— продолжает Юлия Елсукова. «Основным фактором, который будет определять уровень процентных ставок по ипотеке в 2017 году, будет динамика ключевой ставки,— согласен зампред правления Севергазбанка Сергей Тишко.— Есть все основания полагать, что ключевая ставка будет постепенно снижаться, соответственно, ставки по ипотеке к концу года также снизятся: по нашим прогнозам, ипотечные ставки будут находиться в диапазоне 11,5-12% годовых».

    По наблюдениям застройщиков, сейчас уже без госпрограммы ставки остаются на низком уровне. «Сегодня банки могут предложить покупателю свои собственные ипотечные продукты, которые являются хорошей альтернативой программам с господдержкой»,— говорит Ирина Прачева.

    Что касается вторичного рынка, то с завершением госпрограммы эксперты прогнозируют достижение баланса спроса на оба вида ипотеки. «После завершения программы субсидирования ипотеки и выравнивания ценовых условий по ипотеке на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках можно ожидать удержания сложившегося к концу 2019 года баланса между объемами сделок по «первичке» и «вторичке»»,— полагает Юлия Елсукова.

    Снижение по акции

    Оба вида ипотеки будут в дальнейшем находиться в состоянии равновесия спроса, серьезного изменения участники рынка не ожидают. «Объем выдачи ипотеки на покупку квартир на вторичном рынке будет выше, чем в 2019 году, но незначительно,— прогнозирует Сергей Тишко.— Динамика ставок по ипотеке на вторичном рынке будет соответствовать общей динамике ставок на ипотечном рынке. Одновременно доля ипотеки на вторичном рынке в общем портфеле вырастет».

    Причем, признавая возможность снижения ставок, банкиры обращают внимание на то, что доступная заемщику сумма останется на текущем уровне или даже уменьшится. «Средняя величина кредита вряд ли увеличится: доходы населения не растут, а цены на недвижимость снижаться перестали»,— добавляет Сергей Тишко.

    К тому же после завершения госпрограммы на рынке новостроек стоимость кредитов не должна вырасти в том числе за счет специальных предложений банков и застройщиков, считают участники рынка. «В рамках акционных программ банков снижение ставок по сравнению со стандартными обычно составляет около 0,5 п/п, и пониженная ставка действует весь срок кредита,— указывает Юлия Елсукова.— Такие акционные программы могут распространяться как на новостройки, в том числе реализуемые отдельными застройщиками, так и на вторичное жилье. По совместным программам банков и застройщиков скидка к ставке может составлять 1-3 п/п и более, но предоставляется она, как правило, на первые один-три года кредита. Для заемщика такие спецпредложения — это реальная возможность уменьшить суммарный размер переплаты по ипотеке».

    Как получить льготную ипотеку

    В Госдуму внесён законопроект, расширяющий возможности россиян при покупке жилья в кредит

    Фото: Агентство Москва

    Возможности многодетных семей, которым государство возмещает часть ипотечного кредита для приобретения жилья на первичном рынке, предлагают расширить, дав право на льготную ипотеку при покупке дома или таун-хауса на вторичном рынке. Проект закона, регулирующий этот вопрос, внесён в Госдуму 18 апреля председателем думского Комитета по вопросам семьи, женщин и детей Тамарой Плетнёвой.

    На что могут рассчитывать 600 тысяч семей

    В рамках предложенной Президентом России «перезагрузки» демографической системы с января 2018 года государство субсидирует семьям с двумя и более детьми ипотечные ставки до уровня шести процентов годовых. Родители, взявшие кредит с 1 января 2018 года на обычных условиях, но в которых впоследствии появился второй или третий ребёнок, соответственно, получили право рефинансировать свой заём и оформить сниженную ставку. При этом законом было установлено ограничение на предоставление льготы, которая зависела от количества детей. Семьям с двумя детьми льготную ставку предоставляли на три года, с тремя — на пять лет.

    Ипотечные каникулы получат обратную силу

    В Госдуме предложили нововведение усовершенствовать. Дело в том, что согласно постановлению, направлять заёмные средства многодетные семьи могут только на приобретение готового или строящегося жилья у юридического лица на первичном рынке. Тамара Плетнёва полагает, что семьи сами должны решать, где им приобретать жильё, и предлагает распространить льготу на покупку жилья на вторичном рынке.

    «Новостройка, сами понимаете, все кругом гремят, стучат, ремонтируют, ещё нет нормальной инфраструктуры для детей. Поэтому я предлагаю в законопроекте разрешить покупать жильё и на вторичном рынке в городе», — пояснила депутат свою точку зрения «Парламентской газете». Она также добавила, что инициатива уже проходит правовую оценку в кабмине. Ответ, по её прогнозам, стоит ожидать летом.

    Какие ещё существуют ипотечные льготы

    В своем отчёте в Госдуме о деятельности Правительства 17 апреля Дмитрий Медведев рассказал, что в настоящее время кабмин разрабатывает законопроект, который позволит направить бюджетные деньги на погашение 450 тысяч рублей из ипотечного кредита семьям с тремя и более детьми.

    Медведев поддержал идею освободить от ОСАГО владельцев КАСКО

    Чтобы рассчитать среднюю стоимость жилья, принимается во внимание количество членов семьи и цена квадратного метра в регионе проживания.

    На получение субсидии могут рассчитывать супруги, возраст которых не превышает 35 лет. При этом молодая семья должна быть признана нуждающейся в жилом помещении и иметь доходы, достаточные для обслуживания ипотеки.

    Если молодая семья планирует использовать субсидию для погашения части ипотечного кредита, то к документам, которые необходимо собрать для участия в госпрограмме, следует добавить копию кредитного договора, справку банка об остатке долга, выписку о правах на жильё, которое было приобретено с помощью ипотеки.

    Условия по ипотеке под 6 процентов в 2019 году

    В настоящее время льготная ипотека для семей с двумя и более детьми предоставляется при соблюдении следующих условий:

    • Ипотека оформляется на готовое или строящееся жильё на первичном рынке.
    • Кредит оформлен после вступления закона в силу, то есть после 1 января 2018 года.
    • Максимальная сумма займа ограничена и не должна превышать: 12 миллионов рублей для жителей Москвы и МО, а также проживающих в Санкт-Петербурге и на территории Ленобласти; шесть миллионов рублей — для остальных регионов России.
    • Минимальный размер первоначального взноса должен составлять 20 процентов от общего размера кредита. При этом граждане могут погасить его с помощью государственных субсидий и региональных выплат, например с помощью средств материнского капитала.
    • Заёмщик должен заключить договор личного страхования, а также страхованию в обязательном порядке подлежит приобретаемая недвижимость.
    • Ипотечные платежи должны вноситься равными платежами, если иное не указано в договоре.
    • Что можно приобрести в рамках госпрограммы:

    • Квартиру, в том числе в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций — таун-хаус.
    • Жилой дом.
    • Часть жилого дома блокированной застройки — таун-хаус.
    • Жилое помещение с земельным участком, на котором оно находится. Как получить льготную ипотеку.
    • В случае оформления ипотеки под сниженный процент банк должен самостоятельно подать заявку в Минфин на предоставление госсубсидии. Но прежде граждане должны собрать необходимый пакет документов:

    • Заявление на предоставление ипотечного займа.
    • Копия паспорта заявителя.
    • Копия паспорта супруга, если заёмщик находится в браке.
    • Брачный договор (если такой заключён между супругами).
    • Регистрация по месту жительства.
    • Справка о доходах за последние шесть месяцев.
    • Копия трудовой книжки.
    • Детское свидетельство о рождении.
    Читайте так же:  Независимая экспертиза сотового телефона в нижнем новгороде

    Субсидирование ставки по «детской» ипотеке — это долгосрочное обязательство для Минфина, и именно поэтому оно очень рискованное,— такое мнение высказала президент ИЭГ Н.Б. Косарева изданию «Коммерсант деньги»

    Льготная ипотека для семей с детьми была запущена в 2018 году, но пока большого успеха не имела: ею воспользовались чуть более 4 тыс. семей. Поэтому в недавнем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин объявил о том, что условия программы будут серьезно изменены и льготная ставка в 6% годовых будет действовать без ограничений — на весь срок кредита. По данным «Денег», программой смогут воспользоваться 600 тыс. семей.

    Инициатива по улучшению условий ипотеки для семей, родивших второго и последующих детей после 1 января 2019 года, вероятно, сможет значительно повысить спрос на эту программу со стороны населения, уверены эксперты. По их оценкам, уже в этом году объем выдач по этой программе может вырасти в несколько раз — до 20–30 тыс. кредитов. По данным Минфина, в 2018 году банками было выдано 4,4 тыс. кредитов на сумму 10,68 млрд руб., что составляет всего 0,3% от всего объема выданной ипотеки за этот период. «Однако в последние месяцы мы видим, что выдачи идут намного активнее, увеличиваясь более чем на 20% каждый месяц,— говорит начальник управления ипотечных продаж банка «Уралсиб» Ольга Коваленко.— Уже в январе 2019 года выдано 1,6 тыс. кредитов на 3,9 млрд руб.».

    Для Минфина, планирующего бюджет, измененная конфигурация программы несет значительные риски, опасаются эксперты. «Субсидирование ставки по «детской» ипотеке — это долгосрочное обязательство для Минфина, и именно поэтому оно очень рискованное,— считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.— Сейчас средняя ставка по ипотеке — около 10% годовых. То есть субсидировать нужно четыре процентных пункта. Но где гарантия, что ставка не взлетит до 15% годовых? В 2019 году ставки по ипотеке были даже выше, и тогда расход на субсидирование будет намного больше. Сейчас это спрогнозировать невозможно, а все закладывается на благоприятное развитие событий — снижение инфляции и падение процентных ставок». По мнению госпожи Косаревой, гораздо рациональнее выдавать единовременную субсидию, а не растягивать компенсации на весь срок кредита. Она уточняет, что в формате выдачи единовременной субсидии программа существует во многих странах.

    Владимир Путин привел расчеты господдержки на три ближайших года: в 2019 году это потребует 7,6 млрд руб., в 2020 году — 21,7 млрд руб., в 2021 году — 30,6 млрд руб. «Безусловно, надо эти деньги найти,— подчеркнул президент.— Мы знаем, где их взять». Гораздо быстрее выдачи начнут расти после 2021 года, уверена руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. «Именно тогда закончится декрет одного из родителей, и увеличение дохода семьи позволит взять ипотеку на желаемую сумму»,— поясняет она.

    Аналитики фонда «Институт экономики города» провели специальные расчеты для «Денег», показавшие, во сколько обойдется эта программа на всем сроке кредита. Если исходить из текущей ставки 10% годовых, субсидировать нужно 4 п. п., это около 800 тыс. на каждый кредит, таким образом, общие затраты на субсидирование 600 тыс. кредитов могут составить 480 млрд руб. Однако если ставки пойдут вверх, если повысится стоимость недвижимости, то затраты могут быть намного больше, заключают эксперты фонда.

    По их мнению, данные расходы необходимо закладывать на 15 лет — это соответствует среднему сроку ипотечного кредита, хотя довольно распространено досрочное погашение, сокращающее срок до семи-десяти лет. «Но в этом случае вряд ли заемщики будут гасить кредит досрочно,— считает управляющий директор по методологии рейтингового агентства НКР Станислав Волков.— Так как в случае льготных условий обслуживания стимулы к досрочному погашению гораздо слабее».

    Инициатива устраняет только одно из двух «слабых» звеньев «детской» ипотеки, единодушны участники рынка,— риск существенного увеличения долговой нагрузки после окончания льготного периода. Но остается еще одна проблема. Согласно условиям программы, ипотечный кредит можно получить только для покупки квартиры на первичном рынке. «В большинстве регионов покупка квартиры в новостройке с последующим ремонтом — один из самых дорогих вариантов обретения жилья,— подчеркивает Оксана Матюшенко.— Для многодетной семьи на первом месте, как правило, расширение жилплощади, а цена трехкомнатной квартиры в новостройке существенно выше, чем на вторичном рынке». С этим согласны и в банке «Возрождение». «Наш анализ потока обращений показывает, что дополнительно увеличить эффективность программы можно, распространив ее на вторичный рынок жилья, то есть на недвижимость, которая приобретается не только у застройщика»,— говорит зампред правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина. «Поэтому, даже несмотря на льготные условия кредитования, многие семьи с детьми делают выбор все-таки в пользу вторичного жилья и оформляют кредит на стандартных условиях»,— резюмирует руководитель розничных продаж Абсолют-банка Антон Павлов.

    У ипотеки на вторичку есть еще одно важное преимущество. «Сейчас на рынке наметился явный тренд на смещение спроса в сегмент вторичного жилья, и он будет продолжаться в том числе и по причине роста цен на недвижимость и сокращения разницы между ставками на жилье на первичном и вторичном рынке»,— говорит Антон Павлов. По итогам февраля 2019 года средняя стоимость первичной недвижимости в российских городах-миллионниках выросла на 6%, до 65,5 тыс. руб. год к году. «Мы ожидаем, что в этом году стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти на 5–7%, в то время как цены на готовое жилье, скорее всего, будут расти не так сильно»,— прогнозирует господин Павлов.

    Однако разрешение покупать недвижимость на вторичном рынке маловероятно, учитывая, что госпрограммы по поддержке ипотеки одновременно преследуют цель стимулировать строительство. По статистике ЦБ, доля первичного жилья в общем объеме ипотеки — порядка 25%, таким образом, возможности пользования программы фактически сокращены в четыре раза.

    Не исключено, что низкий спрос на льготные кредиты пока связан и с тем, что о программе знают далеко не все. «Условия программы стали достаточно привлекательны, она имеет значительный потенциал, но важны усилия по ее популяризации,— говорит Станислав Волков.— Уверен, что значительная часть семей, где родился второй ребенок, услышала о существовании программы «детской» ипотеки из послания президента либо не знает о ней до сих пор».

    Сегодня основная льготная программа для семей с детьми — это кредит семьям, у которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок, по ставке 6% годовых в течение трех лет при рождении второго и пяти лет — при рождении третьего. После завершения льготного периода ставка устанавливается на уровне ключевой, увеличенной на 2 п. п. Кредитные средства могут быть направлены на покупку квартиры в новостройке, а также на рефинансирование действующего ипотечного кредита семьи.

    В рамках этой программы заключены соглашения с 46 банками, однако, как следует из данных Минфина, 15 из них не выдали в 2018 году ни одного кредита. Основной объем выдач в 2018 году пришелся на три банка — Сбербанк (1 тыс. кредитов на сумму 2,375 млрд руб.), ВТБ (783 кредита на сумму 1,99 млрд руб.) и банк ДОМ.РФ (409 кредитов на сумму 1,1 млрд руб.).

    В Сбербанке действует акция для семей, в которых на момент подачи заявки на кредит одному из супругов не более 35 лет. Им предоставляется дисконт в размере 0,5 п. п от стандартной ставки. В Абсолют-банке рассказали о еще одном льготном ипотечном продукте — «Молодая семья», в рамках которого можно получить безвозмездную субсидию. Однако он действует не во всех регионах, подчеркнули в банке. Кроме того, в программах учитывается возраст супругов (до 35 лет), сфера занятости, размер жилой площади и пр. При этом наличие детей не всегда является обязательным условием программы.

    Также у многих банков действуют программы, предусматривающие льготные условия при использовании материнского капитала. Однако льгота в этом случае — не низкая ставка, а низкий первоначальный взнос — как правило, 10%. Сегодня у крупнейших игроков рынка порядка 10% ипотечных сделок проходит с использованием материнского капитала.